上期大河楼市B02版，刊登《个税影响大父房子买多》，报道了在二手房交易市场，由于受即将征收个人所得税和开征遗产税传言的影响，父母纷纷过户房产给子女的消息，在读者中引起了广泛的关注，一些读者来电询问二手房交易费用的问题。今天，我们就请河南华融律师事务所张文有律师针对这个问题给大家进行解答。

    关于个人所得税

    2005年10月7日，国家相关部门出台了《关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》，该《通知》要求对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。各地要按照《通知》的要求，在契税征收场所或房地产权属登记场所，代开销售不动产发票。要在代开销售不动产发票时，及时征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，并按国家规定的税款入库预算级次缴入国库。

    二手房交易个人所得税的纳税额是卖房款减去财产原值以及交易费用后余额的20％。比如原价值20万元的房子如果以30万元卖出，交易税费为:契税6000元、过户手续费300元。卖方必须缴纳的个人所得税为(30－20－0.6－0.03)×20％=1.874万元。

    但目前郑州市还没有正式开始征收个人所得税，房管局二手房交易窗口还没有接到正式文件。

    关于遗产税

    首先要了解什么是遗产税？遗产税即对死者留下的遗产征税。遗产税有助于加强对遗产和赠与财产的调节，防止贫富过分悬殊。在亚太地区的其他地方，印度、马来西亚、新西兰及澳大利亚近20年里先后取消了遗产税，香港也宣布将取消遗产税。在欧洲，意大利及瑞典也已取消这一税项。我国前段时间关于即将征收遗产税的消息引起了部分人的恐慌，但是日前财政部副部长楼继伟在2006年中国行业发展报告会上表示，中国不准备征收遗产税，目前还没有征收遗产税的计划，似乎又让大家吃了颗定心丸。

    为了今后免交遗产税，王先生就因此遇到了麻烦。4年前他以当时只有4岁的儿子名义，花100多万元购买了一套商品房。最近，王先生因生意上资金紧张，想卖掉房子以便周转。但房产交易部门却告诉他无权出售该商品房。这让王先生不可思议:房子是自己掏钱买的，怎么会没有处置权？

    未成年人从出生之日起，就有购买、接受、继承等权利，但因其没有民事行为能力，因此没有抵押、出让的权利。现在有不少父母为了今后免交遗产税，早早地替儿女购置好房产，但随着情况不断出现变化，父母或其他监护人如果需要将房屋转让或抵押时，就会遇到像王先生一样的问题。因此，那些打算以自己未成年子女名义购房的消费者，在签合同前一定要仔细考虑清楚，以免将来后悔。

    郑州市收费情况

    目前，郑州市二手房交易收费情况如下:

    一、二手房买卖。在二手房的交易过程中，二手房的买卖是主要的交易方式，二手房买卖的特点具有有偿性，买方要向卖方支付相应房款，产生的法律后果是房屋所有权发生转移，依据物权变动登记原则，二手房买卖应当办理过户登记手续。

    在办理二手房住宅过户登记时需缴纳以下费用:一般私房契税是2％，交易手续费是6元/平方米；房改房上市交易契税是2％，交易手续费是3元/平方米；经济适用房上市交易契税是2％，交易手续费是6元/平方米，房改房、经济适用房上市交易还需要再缴纳一定比例的土地出让金，二手房交易的面积如在144平方米以上契税为4％。非住宅收取4％的契税，交易手续费收取1％。个人将购买不足两年的住房对外销售的还需要缴5.5％的营业税。二、二手房赠与。二手房赠与的主要特点具有无偿性，受赠人不需要向赠与人支付房款，赠与产生的法律后果也是房屋所有权发生转移，依据物权变动登记原则，二手房赠与也应当办理过户登记手续。办过户登记时除二手房买卖收取的交易费用外，还要到公证处办理赠与公证(并缴纳公证费)。受赠人如果是赠与人的直系血亲，不用缴纳5.5％的营业税，如果受赠人是赠与人的旁系血亲，或房产证发放的时间离赠与的时间没有超过两年，则需要缴5.5％的营业税。

    三、房屋继承。继承是在公民死亡时，其法律规定范围内的近亲属，按照死者生前所立的遗嘱或法律的规定，依法取得死者所遗留的个人合法财产的法律制度。如果父母双方都去世，作为继承人取得房产不需要缴契税、交易手续费、土地出让金，但要到公证处作继承公证缴纳公证费、工本费、测绘费。如果父母一方去世，作为继承人可以继承父或母一方的遗产，未去世一方的应有房产可以赠与给其继承人，那么继承人就可以取得该房屋完全的所有权。

    四、夫妻共有的房屋，如夫妻双方经法院调解或判决离婚，需要分割共有房产的，也应到房管部门办理相关手续，办理手续时，要持有生效的离婚调解书或判决书，只需缴纳工本费。

    相关问题说明:

    ■一、计税价格的确定在二手房买卖实践中，亲属之间或其他人之间为了逃避国家税收，往往将交易价格定得很低，或者是父母无偿将房产赠与给自己的孩子，把房产证改成孩子的名字。其实不然，在二手房交易中，如果交易双方将房屋的价格约定得过低，政府部门将不按双方约定的价格计税。为了防止此情况的发生，政府部门根据房屋的年代、结构、位置、周边环境等定有一个指导价，如果双方约定的价格低于指导价，政府将依据指导价进行计费，如果双方约定的价格高于指导价，政府将依据双方约定的价格进行计费。

    ■二、公证费的计算房屋赠与和继承按政府要求都应办理公证，公证收费按所赠与或继承房屋的面积收取，每平方米15元。

    最后，张律师提醒大家，在二手房交易过程中，不论采取买卖、继承、赠与、改名字等方式都是要按规定缴纳相关费用的。因此，不要只为了避税而进行盲目交易，以免造成错误的选择，带来不必要的麻烦。