我们看到了政府对房地产市场的产品、消费、区域等都已经从总量的认识上升到了结构化的认识。决策制定上有了理性的、质的飞跃，手段上也日益追求精确制导。
　　虽然两年前有央行“121”号文和国务院“18”号令的发布，但部分地区房价依旧快速上扬，终于有了“国八条”和温总理的“新八条”出来，并且银行开始动真格，对住房抵押贷款的优惠利率进行了调升。于是，2005年被很多人惊呼“地产政策年”、“拐点”。
　　但我们仔细分析一下两个“八条”，并结合宏观经济情况做下展望，其实，2005年房地产整体政策环境应该说是非常理性的，从长远看作用良好。概括起来将有三个特点：精确制导、先张后弛、理性发展。
一、 精确制导
　　“国八条”和温总理的“新八条”令人欣慰和折服，远远将某些眉毛胡子一把抓的“学者”、“教授”们的意见甩到了垃圾桶。
首先是政府定位精确。
八条中有四条是关于“普通商品住房和经济适用住房、廉租房”建设的，这才是政府解决广大群众安居问题的关键所在。其实，北京和上海的住房价格这几年差别如此之大，非常重要的一个原因就是北京有大量的经济适用房存在。随着交通线的延伸与改善，这些经济适用房位置比很多商品房的位置还便利。当然，北京的经济适用房的建设尚存在很多问题，尤其是户型上，实际是普通商品住房的水平了，但这一点却阴差阳错地给北京立下了普通商品房的房价基准。
然后是责任精确。
　　第一个责任是解决广大中低收入阶层的安居问题。这次，没有把板子打在了往往成为“众矢之的”开发商身上，事实上，是政府承担起了自身的责任。其实，不应指望，更不应责怪开发商们不“追逐暴利”而去建造低价房，因为，这本身就不是他们的职责。任志强的比喻还是对的，解决广大中低收入群众的住房问题和解决吃饭问题一样，政府必须将力气放在“菜篮子”、“食堂子”工程，而不是“餐馆”工程上。无论如何，责怪“餐馆”老板不能不挣钱、甚至少挣些钱来满足人民群众的消费需求，这是可笑的。因为，如果觉得他“黑”的话，大可以选择不到其餐馆吃饭，去单位食堂，或者自家开火，最后，最着急的应该是他。一般情况下，他肯定会降价、会提高服务质量，并殷勤招揽人们去消费。北京的房地产市场就出现了这种情况，北京三环新城（经济适用房）对面的商品房卖价比经济适用房还低！但如果发现无法自家开火（城镇住房这种产品好像一般还真不好个人料理），也没有配套的食堂（这是政府应该提供的公共产品或混合产品），只有餐馆的，那么，政府就有责任了。上海，大概就是这种情况。在上海人的脑海中，这几年好像都没有经济适用房的概念。
　　第二个责任是金融风险问题。主要是一些城市商品房地产主流价位比较当地收入水平和租金水平相当高，具有明显泡沫特征。有关政策的板子打在了投机者、银行和部分开发商身上，这也是很准的。中低收入阶层的安居与地产金融风险是两个既有联系又相区别的问题，房地产金融风险主要源于房价与房屋租金、居民收入水平的大幅脱节。这些房子本来就不适合中低收入阶层消费。只有当政府没有提供或提供不足含有社会福利和保障的普通商品房与经济适用房，大家被逼迫只能购买作为纯粹市场所提供的商品房时，两个问题才发生联系。可惜二者经常被一些对房地产的供应结构、消费结构和产品结构都分不清的所谓“学者”、“教授”混为一谈，乱打一通。
　　最后，就是制导精确。这次药石所指究竟是什么？其实，第一个就是政府本身，看“国八条”的前两条和“新八条”的前四条就非常清楚。第二个就是投机者（“新八条”之第五条），再才是银行（第六条）与开发商（第七条）。还应该注意的是，虽然在内部发文的“国八条”中有比较浓的行政干预气氛，但在后来公开发布的“新八条”中，都是明确了通过财税、金融和法律等市场手段来调控金融风险问题。最后，政府还没有忘记为自己和市场建立一个科学监测与决策基础（第八条）。事实上，这次避免“一刀切”伤及无辜的立意是一开始就在监管当局的考虑之中的，所以，央行副行长吴晓灵一再声明调高房息和首付比例不是针对广大购房者的，虽然他们月供负担不可避免地增加了。但我们下面会说到，这种情况将在未来3到6个月后改善。
二、 先张后弛
　　对政策的第二个展望是先张后弛。一些地方的房价短期内暴涨，原因虽然多样，有居民缺乏投资渠道、外资赌博人民币升值，加上一些投机者集中炒作，但结果相同，就是累积了金融风险。因此，给出明确的信号，提高投机成本，压抑房价快速上涨趋势、收缩银行房贷资产是必须的，而且一定是要收到立竿见影的效果。故而，政策在此时遽然张紧是必须的。
　　但我们同时预计，这种全面收紧的政策也不会持续太久，3个月到半年后，取而代之的应是更为精确的部分政策继续收紧，而主要政策逐步松弛。紧的将是精确打击投机交易的交易税政策；而提高首付和房贷利息，这些不可避免伤及普通购房者的政策将因为宏观经济形势的通缩压力而不得不松弛。
　　谈到通缩，要回顾一下过去的3年。其实这个期间的经济高速增长，国际范围内的产业转移无疑是一个原因，但下一步面临人民币升值的压力，出口需求拉动估计难以指望。再看国内需求，其实是以“地产”、“汽车”为主的消费升级概念拉动投资需求，导致了前两年投资品行业快速发展，进而导致原材料紧张，一片供不应求，价涨利丰的局面。但随着消费升级概念的退潮，巨大的投资品产能已经形成，而消费再增长，也难以如概念描述得那么美好。于是，今年一季度水泥、钢铁、电解铝、电力等投资品出现了全行业亏损，全行业盈利的尚有煤炭、矿山、石油等原材料行业。但传导的链条是如此明显，因此，估计再有3个月到半年，苦日子就该传导到这些上游行业了。这时，政策的选择也就不多，或许只有一条路：重新鼓励消费+财政投资。
　　面临通缩还将导致降息，当然，可能面临流动性陷阱，效果不彰，但至少升息周期是结束了。这时，如果单单提高房贷利息恐怕就太另类了。因此，总的判断是3到6个月后，总的政策将再度趋向松弛，但对投机交易的精确打击政策还将继续。
三、 理性发展
　　经过此番洗礼，我们看到了政府决策层理性的、质的飞跃。对房地产市场的产品、消费、区域等都已经从总量的认识上升到了结构化的认识。政策初衷与手段也日益追求精确制导。
　　市场也被迫暂趋理性一些。未入场的资金显然不会再贸然闯入投机圈了，已经囤积的投机商则不可避免的要准备承受损失。上海等地指望整体房价能迅速止跌是不现实的，即使政策在3到6个月后趋向松弛，等来的最多是反弹行情。毕竟，价值回归的路还长，毕竟，炒作的市场更依赖短期人气的向背，而不要再奢望“国际金融中心”的长期价值 。银行是必须准备计提的，好在时间还不太晚，地域范围还比较小。
　　至于地产商，今天就更该明白“资金”比“土地”重要了，尤其是储备了高价土地的；更该明白地产已经进入“金融时代”了，不懂金融的人，最好还是做个承建商去；更该明白“专业”的意义，控制成本与创造土地的附加价值才是大家的长期饭票，虽然别太指望靠这玩意暴富。