成交量增大局部区域有起伏 二手房价仍会上扬

　　二手房挂牌价稳中有升 黄浦缓涨浦东涨跌互现

　　未来一段时间，上海楼市会有什么新的发展动向？121文件以来，上海的房贷总体情况怎样？个人房贷收紧对房地产市场有何影响？日前在本报举办的“2004-2005上海二手房市场趋势高峰论坛”上，银行界和业界的人士就二手房市场的未来发展阐述了各自的观点。

　　市场需求抬升存量物业行情复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，在上海内环线以内，两年以后将会出现基本上无新盘可开的现象，同时大量的外来购买力正在调整申城楼市结构。这是一个市场选择的过程，所以二手房这个市场不仅会体现在成交量超过新房，更重要的在未来一段时间里，二手房成交均价还可能超过新房。比如，静安区的二手房价格肯定会高于外环线、松江和嘉定的新房价格。

　　至于上海房地产市场无法拒绝外来购买力，则将导致二手房价格和新房价格的差距快速缩小。据悉，这主要是因为国内目前对民营资本开放的渠道太少，而中国民营资本在国内出于保值增值的考量，正四处寻找投资的通道。近来，江浙很多企业出于市场的原因正向外转移，尤其是出于人才的需要会向上海转移。这类企业不仅本身竞争力比较大，并且会积极地在市场里通过各种信息渠道寻找生存空间。不过，由于目前市场上可供选择的投资渠道较少，所以在这种局面的影响下，新房和二手房作为少数几个可供投资的房产类型之一，其中的差价会缩小较快。

　　银行二手房贷交易三大风险建设银行金融业务部经理胡金华表示，与个人一手房贷款比较，二手房贷主要存在以下几方面的风险。

　　首先，存量商品房和增量商品房贷款的第一个风险存在于房屋中介公司的信用和规范操作的风险。上海目前从事房屋中介业务的公司有一万多家，其中大多数是小中介公司。一般来说，二手房购买者大部分需要办理个人房贷，虽然中介可能通过一个加盟的形式办理贷款，但仍然会隐存着一定的风险。所以就房屋中介公司目前的规模、信誉和规范操作角度来说，会对整个银行二手房贷款形成较大的风险。

　　第二是交易抵押登记风险，这个风险实际上在去年也已经发现了很多，特别是出现了比如通过瞒天过海的方法办理房产过户交易骗贷等问题，银行即使看到房地产权证已经办理交易，实际上这个权证也可能是假的。所以最近市房地资源局已经开通的交易联网查询系统，可以解决交易抵押登记上面的风险，不过这方面风险仍然需要警惕。

　　第三是交易价格评估风险。目前这个风险主要是采自于评估公司的责、权、利不能明确。很多评估公司虽然已经达到一级资质，但是仍可能会造成价格评估不准的结果，尤其是现在市场房屋价格已经偏高，这方面更难以判断。所以这不仅仅需要整个相关行业进一步规范，同时也需要明确评估公司的责、权、利的范围所在。

　　此外，胡金华还表示，上海存量房市场一定会持续发展，银行金融支持重点也会向这方面转移。从风险角度来说，虽然目前很多操作上存在一定的风险，商业银行完全可以较好地控制二手房贷款风险。

　　二手房将占据市场主导几年以来，本市二手房市场经历了短暂的波动以后，逐渐摆脱疲态，交易量大幅度增加，快速赶超新建商品房的交易总量。业内人士指出，二手房市场将成为市场的主导，从而构架二、三级市场联动的成熟房地产市场。

　　交行上海分行私金部田耕宇认为，银行作为一手楼盘主要的资金提供方，对于开发商的资质要求会越来越高，同时对开发商的资金实力要求也不断提高。从某种程度来讲，银行对房产开发贷款将更趋谨慎。此外，由于上海市区土地的稀缺性，政府在土地供应方面已经有所控制，并有步骤有节奏的推出，1-8月全市共出让新增经营性用地180幅，住宅占据85%，但中心地块的土地较少。可以预见，今后上海房地产要实现供求关系(特别是中心区域)的平衡，必然会加大在存量房方面的市场投入，整体二手房市场将会逐步占据市场主导地位，无论是成交价格还是成交面积，都将会继续缓长。

　　目前，随着二手房存量房市场的日趋完善，二手房部分的按揭贷款在银行的比重也越来越大，据初步统计，近来交行上海分行的二手房贷款业务已达到该行业务增量的三分之一以上，并且这一比例还在继续上升。

　　不过，目前的二手房市场还存在许多不规范之处，还没有构建成一个健康、规范、有序的市场环境。这突出反映在部分中介或贷款公司出于自身利益的需要，虚构交易行为、抬高房价、参与贷款等问题，从而造成银行信贷资金的风险，从另一方面也使得银行更加收紧贷款控制，增加了市场的交易成本。

　　房贷服务机构作为联系银行和借款人的中间环节，由于目前的市场发展不成熟，所以仍然承担着较大的资金监管风险。对此，安家集团魏松认为，房贷服务机构主要面临着以下四个风险。

　　第一，资料真实性和完整性的风险。房屋抵押贷款覆盖面很广，涉及到抵押物、买卖双方、信用、收入等问题，其真实性往往会在商业银行进行风险判断的时候产生很大的风险。第二，交易的真实性。现在二手房交易中存在很多用市场交易进行按揭贷款诈骗的行为，这也是商业银行较大的潜在风险之一，它的操作摆脱不了服务机构在中间所起的作用。第三，贷款交易过程中的风险，即阶段性担保的问题。第四，挪用银行按揭贷款的风险。

　　以上几个风险，在过去几年的房产市场成长过程中已经产生了很多问题，包括上海市银监局、各大商业银行、房地局等在内的部门都对这些问题很关注。据了解，这本身是一个市场成熟过程中难以避免的现象。而上海市房地产交易中心去年5月1日推出的新查询系统，很大程度上降低了交易过程中的风险，同时很多经纪机构、商业银行也在审贷过程中会加在把关力度。