业主与物业管理公司之间的纠纷越来越多，但相关的法律法规也越来越完善，最终的解决之道应该是依法行事。

　　这一次，业主赢了：新达中心业主怒炒物管公司

　　10月15日，一家来自广州的物业管理公司，悄然接过了樟木头镇新达中心业主委员会的一纸聘书。至此，一桩持续长达两个月的物业管理纠纷终于落下帷幕。

　　2004年8月29日，因对物管公司的管理现状极为不满，樟木头镇新达中心数百位业主举行业主委员会会议，现场炒掉了樟木头房地产物业管理有限公司，并聘请了新的“管家”——一家来自广州的物业服务公司。

　　风波已定，余波却未了。这一事件，已经成为业界普遍关注的热点，关于由此引发的争论，至今却仍不绝于耳。

　　许多业界人士认为，尽管这是自去年底新物管条例颁布实施后，东莞出现的首宗业主炒掉物管的案例，但由事件引发的纷争并不具备典型意义，反而是纷争所发生的地点、背景及纠纷的双方，更值得关注。

　　香港业主炒掉大陆“管家”

　　2004年8月29日下午，在筹备已久之后，樟木头新达中心业主委员会召集数百位业主举行大会，决议辞掉樟木头房地产物业管理有限公司。

　　在决议现场，新达中心首届业主委员会秘书余毓文先生代表发言说，该业委会依照国家法规并经过主管单位备案而在2004年1月11日成为法定组织。自委员会成立后，各义务会员在无偿、自费、自愿奉献的情况下展开工作。但令人难以理解的是，在发展商及其名下的物管公司的长期管理下，牵涉其它部门单位以及各方面对国家条例法规规定的有关业主申诉、处理所需的必要时间及程序理解不一致，致使事件处理进一步复杂化且进度缓慢，不能一步到位，而在事件进展未明朗化前，物管公司也没有就业主所反映的问题作一一公告解释，会务发展进度严重受阻。

　　余向记者称，还在1992年时，樟木头新达中心的发展商就到香港推介该商住楼盘，当时宣传册做得可谓是美轮美奂，而且承诺，入住该楼以及购买商铺后，业主享受的将是酒店式物业服务。许多香港业主为之心动，抢购一空。

　　但众多业主入住8年来，不仅没有享受到酒店物业式服务，反而大厦管理的问题日益突出，广大业主极为不满。半年来，业委会曾就“新达中心”的大厦管理、财务、管理合约、大厦维修基金、公用地方的处理及管理用房等问题，与发展商、管理处及樟木头镇物业管理公司进行交涉讨论，并催促有关方面提交详细资料，或由业主委员会委托专业人士跟进核查问题，但遭到有关方面的拒绝。

　　余说，到8月29日为止，管理处只提交了月计财务报表，经核查后发现有很多收支项目问题，但由于该管理处为前期管理，与发展商又是“父子关系”，许多问题纠缠不清。针对大厦管理的种种不合理现状，业委会曾投诉到有关部门，但得到的答复不合理及不能接受。在对物管公司失去信心的同时，业委会及广大业主也认为忍无可忍，遂决定举行业主大会，决定炒掉物管公司。

　　“管家”不到现场照样炒

　　值得一提的是，大会当日，尽管业委会已知会物管公司有关领导来参加业主大会，投票选举包括樟木头镇物业管理公司在内的“管家”，但物管公司没有人出面。尽管物管公司委托有关人员带来一些反对票，但大会还是以96％的高票率，决定炒掉前期物管公司，并聘请了一家来自广州的物业管理服务公司。

　　不过，对这样的表决结果，此间有关人士称尚有一些争议。因为以每户一票计算，总票数为319票。按新物管条例规定，要炒掉物管，必须全体业主2／3通过，即不少于213票。但从投票结果看，只有184票赞成，6票弃权，总投票数也才190票。把123张“不反馈票”视有效票欠妥。

　　但业委会及现场见证的律师认为，按照《业主大会议事规则》第四章第五条第三项所述：业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见的，视为没有不同意见，认同业主大会议事内容，此即表示在业主大会经多数票决议通过的事项，如果没有违反国家法律、物业管理条例及其相关法规中所述的规定，即此决议通过的事项，对未出席、未反馈或未在指定时间内反馈意见的业主，皆具有其他业主一样的同等约束力。也就是说，在业主委员已经充分知会的情况下，“没有任何动作”的123票被视为赞成票，表决结果有效。

　　当天到会见证大会投票全过程的东莞市物业管理协会工作人员邓笑华先生以及相关律师表示，只要程序符合相关法规的规定，业主有权作出维护自己合法权益的任何举动。业委会称，如果“前物管公司”拒绝移交权力及未能把相关财务说明清楚，法律手段是唯一的也是最好的解决办法。