■张永岳 华东师范大学东方房地产学院院长、教授、博导

　　■陈伯庚 华东师范大学东方房地产学院教授

　　编者按

　　目前，对房地产市场的认识，归结起来有三种观点：第一种观点是“无泡沫论”，认为当前房地产市场“热”得正常，同1993 年那种“过热”根本不同，不存在泡沫。

　　第二种观点是“基本正常论”，认为当前的房地产市场从全局看，主流是健康向上的，并呈持续稳定发展的趋势，少数地区和方面存在“过热”现象，只要适当调整是可以顺利解决的。

　　第三种观点是“泡沫经济论”，认为当前的房地产市场“过热”情况很严重，泡沫过多，隐藏着泡沫破裂的危机，甚至有人曾预言2002 年是房地产市场的“冬天”，会立即下滑。

　　华东师范大学东方房地产学院两位资深教授基本主张第二种观点。应本报之邀，两教授就其中争论比较激烈的五大问题，谈一些基本的看法。

　　●适应宏观经济形势

　　●正确看待房价上涨

　　●把握商品房空置率

　　●协调房产与金融关系

　　●实施房地产业的宏观调控

　　一、适应宏观经济形势

　　考察房地产市场形势，首先要明确房地产业与国民经济的关系。一方面，国民经济的发展会带动或制约房地产业的发展；另一方面，房地产业的发展又起着促进或影响国民经济的增长。从根本上看，房地产业的发展必须与国民经济的发展相适应，其与宏观经济态势的适应度，是判别房地产市场形势的基本出发点。离开整个国民经济发展态势，孤立地就房地产谈论房地产，难免会出现偏颇。

　　房地产业与国民经济发展相适应

　　进入21世纪以来，我国的房地产业出现了新一轮繁荣期，这在相当大的程度上是国民经济发展的良好态势所带动的。从全国来说，目前我国的国民经济已进入新一轮增长期，上海的国民生产总值增长也已连续十多年达到两位数，预计今后8年（到2010 年）仍将保持快速增长。正是在这种宏观经济良好态势的带动下，房地产业才逐步走向新的繁荣。特别要指出的是，我国房地产业总体上还是一个年轻的新兴产业，由于房地产业的基础性、先导性和支柱产业的特征，其增速总是比整个国民经济的增速要快一点，这是符合新兴产业发展规律的。我国房地产业从复苏、兴起到发展，才经历十多年时间，同国外房地产业百年以上的发展历史相比，还处于一个起步或者说崛起发展的阶段。从历史的眼光看，我国城市以住宅为主体的房地产业在一段时期内超常的发展，在相当大程度上是在还历史欠账。新中国前40年，国家集中进行工业投资，城市建设进展不快，基础设施建设相对滞后，现在开始加强城市基础设施建设，势必会刺激房地产业快速发展。住房建设在过去实物分房的体制下，受到严重的抑制，人均居住面积从新中国初期的4.5平方米降到1978 年3.6 平方米，居住条件长期得不到改善。只是近十多年，随着住房分配货币化改革，住房消费需求的潜能才得到大量释放，并直接拉动了以住宅建设为主的房地产业快速发展。正是在这个意义上说，这是属于“补偿”性的快速发展，应是正常的现象。如西方国家在二战以后，为解决战争造成的住房短缺问题，也曾有一个大规模住宅建设阶段，形成房地产业快速增长时期。可见，在实践中，城市建设和住宅建设加快是房地产业走向繁荣的两个最基本动因，房地产业发展得更快一点是题中应有之义，当前的房地产业发展与国民经济的持续快速增长基本上是相适应的。

　　房地产市场繁荣是宏观经济发展的客观要求

　　同时，在我国现阶段国民经济及产业结构演进过程中，房地产市场的繁荣也是宏观经济发展的客观要求。“发展是硬道理”。要提高我国的综合国力，改变落后面貌，使全国人民尽快富裕起来，唯有快速发展国民经济。在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求、消费需求和出口需求，其中最根本的是消费需求。房地产业的发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。目前房地产投资占我国固定资产投资的比重已达20％左右，有些地区高达三分之一。住宅建设每年以20％－30％的速度递增，成为世界各国住房建设规模最大的国家。1990 年，全国住宅建设完成投资额为297亿元，到2001 年已达到6245 亿元，增长了二十多倍，2002 年更是高达7700 亿元。城镇住房年竣工面积也从近1亿平方米增加到7亿平方米。与此相应，居民的居住水平和居住质量也在迅速提高。城镇居民人均居住面积，1978 年仅为3.6平方米，1989 年6.6 平方米，2001 年已上升到10.5 平方米。在这一过程中，伴随着住房制度的改革与商品房市场的发展，大多数城市居民由房客变成业主，八成以上家庭购买了住房，房产成为家庭的主要财产。广大居民不仅居住面积增加，而且居住质量也有较大提高，住房的成套率、品质、功能、智能化程度、室内设施和住宅区环境都大为改善，正在从居者有其屋向居更佳转变。现今的房地产市场个人购房已成主体，住房消费热点迅速形成，极大地拉动了住宅建设，并在促进国民经济增长中发挥了巨大作用。以2001 年为例，当年全国城镇个人住房支出总额达7500 亿元以上，带动相关消费近万亿元，极大地支撑了我国扩大内需政策的实现。

　　房地产业对经济增长贡献率显著提高

　　随着房地产投资需求和消费需求的扩大，房地产业对经济增长的贡献率显著提高。据测算，2001 年房地产增加值对中国GDP的直接贡献率为1.3个百分点，拉动相关部门的投资消费增长的间接贡献率为0.6到1.2 个百分点，合计直接贡献和间接贡献率在1.9到2.5 个百分点之间。可见，房地产业的发展对整个国民经济增长发挥了多么巨大的促进作用。从这个意义上说，现今的中国经济增长已离不开房地产业的发展。

　　近年来，有种观点偏爱把房地产业同泡沫经济联系在一起，一旦房地产市场繁荣，便抓住并夸大某些存在的问题；一旦房地产市场出现某种波动，便斥之为“泡沫破灭”。但是，为什么对房地产业的巨大积极作用视而不见呢？又为什么要任意夸大某些局部问题呢？这是种偏见。房地产业在发展过程中出现这样那样的新矛盾和问题并不可怕，关键在于要分清主流和支流，在肯定其积极作用的基础上，揭示存在问题，认真加以解决，推动房地产市场持续稳定发展，从而更好地促进经济增长。所以，辩证地看待房地产业与国民经济的关系，判别二者之间的适应度和相互促进的作用，是正确估量房地产市场形势的首要问题。任何不抱偏见的人士，应当尊重事实。

　　如何正确看待商品房价格上涨，是当前对房地产市场形势产生争议的又一个焦点问题。对此，谈几点基本认识。

　　二、正确看待房价上涨

　　房价在上涨

　　首先，必须明确，在市场经济条件下，商品房价格是由市场决定的，因此必然要遵循价值规律，反映供求关系，体现竞争原则。房价既不是开发商一家说了算，也不是听由消费者一厢情愿，更不是政府能任意规定的。这是最基本的价格原理，也是正确认识房价问题的必要前提。近年来，商品房价格之所以上涨，主要因素是：（1）成本推进型价格上涨。由于土地特别是城市可用土地是稀缺资源，越用越少，土地使用权价格必然随之趋于上升；同时，楼盘品质提高，科技含量增加，居住区环境改善，价值量增大，成本上升，房价必然与此相应地上涨。（2）需求拉动型价格上涨。一方面，住房分配货币化推动了潜伏已久的住房消费潜能集中释放，形成阶段性的供不应求，迫使房价上涨。另一方面，居民收入较大幅度的增加（2002 年全国居民的可支配收入增长了13％，上海也增长了11.5％），伴随着消费结构的变化，其支出方向向住房消费倾斜，由于房价跟着收入走，需求的收入弹性也必然拉动房价上涨。发达国家或地区的房价一般比我国高数倍，甚至十倍之多，一个重要原因正在于相应的收入高。（3）供给结构失衡带来的结构性房价上涨。主要表现在有些地区高价住房在商品住房总量中占的比重过大，与居民收入结构、消费结构不相符合，由此住房的平均价格会出现结构性上涨。从上述三个因素分析，近年来的房价上涨是有其必然性的，基本上是合理的。它反映了市场经济客观规律的作用，这恰恰是房地产市场景气度上升的标志之一。上海市1996 年到1999 年三年中房价平均下跌了25％，现在房价上涨中的相当部分，可以看作是一种价格反弹。由于供求关系的变化，在一定的时期内，房价时涨时落是正常的。特别是我国尚处于不发达状态，随收入增加、需求拉动、住房品质提高，环境改善，从中长期发展趋势看，商品房价格呈现出一种上升趋势，也是必然的。只要房价不是大起大落，就不能认为是“泡沫经济”。

　　其次，也应看到当前房价上涨的幅度过大，的确也隐含着一定的所谓泡沫现象，值得引起注意。一是，土地使用权价格涨幅过大，引起楼板价上升。上海中心城区90年代土地价格仅为300万至400万一亩，目前已上升到800万至1000 万一亩，土地成本分摊，每平方米建筑面积就达四千多元，市中心的地价则更贵，加上建安等费用，房价自然也就不菲。二是，供求结构暂时失衡，住房销售面积大于供给面积，供不应求拉动房价上涨；同时，在供给结构中，高档房偏多，中低价住房短缺，也造成住房平均价格上升过快。三是，开发利润期望值过高，在住房旺销、供不应求的情势下，有些开发商片面追求高额利润，任意抬高了出售价。四是，人为炒作过多，如开发商生造概念，虚假宣传，欺骗顾客，哄抬房价；再如过份夸大申奥成功、申博成功、加入WTO等效应，预期房价会大幅度上涨，误导消费者，乘机抬价出售等。这些都是房价上涨过快的诱因，当然是不合理的。

　　因此，对房价上涨要作具体分析，应一分为二地辩证地看待，既要肯定其合理的成分，又要看到其不合理方面，采取必要的措施，抑制房价上涨过快，避免房价大起大落。

　　房价与收入比
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