香港房地产市场自 1997 年市场泡沫破裂后，持续下行将近6年，至2003 年“非典”时期才达到谷底。之后受惠于内地经济强劲增长开 始逐步复苏，房产价格和成交量节节攀升，到去年四季度，香港楼市 的成交量及价格已基本恢复至 1997 年楼市泡沫破裂前的水平。

    今年初，包括李嘉诚在内的多位业内人士，均对香港楼市2008年的走势非常乐观。但仅仅到第二季度，市场就出现逆转，近期更是出现近 5 年来的首次调整，被业内人士视为香港楼市的拐点。金融管理局总裁任志刚近日表示，美国经济表现转差，已经开始影响全球，因此不排除香港下半年经济增长会减慢，甚至会低于预测，呼吁市民要有心理准备。

     据香港地产机构统计，香港“十大蓝筹屋苑”中，半数以上 6 月 份成交量及价格均下跌，其中楼价较 5 月份下跌 1%－8%不等。美联 物业人士指出，港股偏软，按揭利率又有上升压力，令不少买家对后 市持观望态度。加上近期市场成交转淡，促使部分买家放弃置业念头， 转投租房市场，观望后市发展。

     香港土地注册处近期发布的数据显示，7 月份楼宇买卖合约共8930 份，比上月下跌 24.8%，同比下跌 19.7%，还不及去年 11 月成 交量最高时（18105 份）的一半。当月楼宇买卖总值 327 亿港元，比 上月下跌 4.3%，同比下跌14%。市场普遍认为，在通胀压力大、股 市下挫、未来按揭利率不明朗和全球经济放缓等多重因素的打压下， 香港房地产市场将继续下行。一、二手交投直线下挫，依靠佣金收入 为主的地产代理生计也受到考验。香港最大地产代理中原地产近日向 700位于过去半年生意额未达最低标准的营业员发出警告信，即平均 每人每月要争取做到 6.8万元生意，提醒他们及其主管要关注，当中 100名员工由于未达到最低指标，可能被裁员。业内人士指出，由于 预料第三季度楼市表现较差，不排除中小型机构会有裁员情况。美联、 港置及利嘉阁均表示，现阶段已冻结人手。

     分析人士认为，市场的调整很大程度上是受到了置业资金萎缩的影响。由于工资收入的增长仍旧低于高企的通胀，加之股市近半年来表现低迷，工薪阶层的投资收入大打折扣，私人投资者所拥有的置业资金亦大为萎缩。目前香港按揭贷款的年利率只有 2.7%，对于普通收入的市民来说，按揭还款的负担并不重，但是市民普遍对经济前景感到担心。

     地少人多的香港一直以房地产为经济发展的主要支柱，1997 年楼市泡沫破裂一度使香港市民对经济环境的信心崩溃，连累其他行业受损。因此，这一轮楼市的调整会否连累香港经济的发展前景发生逆转令人关注。日前中银国际发布《中银财经述评》认为，香港楼市目前利好利淡因素参半，面对的风险因素是“2003 年复苏以来最多的”。

    理论上说，香港房屋租金收益减去按揭利率后的名义收益率约为1.55%，如果居民收入不发生恶化，人民币存款和投资内地的吸引力将越来越大。不过数据显示，上半年港人购买内地物业数量较去年同期大幅下跌29%，6 月在港人民币存款也在 5 月同比增长近2倍的基础上，下降了 0.1%，显示全球经济放缓和通胀已经对香港居民收入产生影响，并逐渐体现在房地产和其他行业中。

    如果香港楼市出现较大调整，香港经济和金融市场必然受到影响，而随着内地香港联系加深，国内金融业也无法置身事外。不仅港人内地置业萎缩将打击沿海城市楼市，在香港和内地均有业务的房地产等企业，也将面临融资困难和收入下降的局面。而沿海地区大量港资或合资加工贸易企业，其自有资金也会出现波动，产生国内经济走势之外的信贷风险。