在近日南阳楼市网主办的《楼市对话》栏目中，南阳市房地产业资深人士，南阳向阳房地产有限公司副总经理古晓就2009年的南阳地产业发展及2010年的南阳房价走势发表了自己的看法。

     古晓就南阳2009年的房地产走势从三个方面简单阐述了自己的个人看法。古晓认为，南阳09年承接2008年的销售趋势。应该说从06年，国家的调控政策出台比较密集，三四线城市与一二线城市不同，受国家调控政策影响比较小；对于政策调控有时候市场反应大概要七至九个月才能真正显现。当时虽然出台了国六条、国八条，但是南阳地产销售还是一片火爆。真正出现地产销售寒流的是08年初到09年，这些因素造成09年初地产销售开端迟滞。主因是市场形势不好，再加上南阳地产企业对于政策调整应对不够及时。不过陈陈相因，也由于政策面的影响，09年后半年，包括全球金融危机、宽松的货币政策，大家开始规避资产的贬值，所以才有房地产业今年四季度的翘首飙升现象。“说实话，咱们国家居民投资产品还是很缺乏的，通胀的预期造成了全国及咱们三四线城市四季度地产交投转热。”

     古晓认为2010年房地产销售价格是一个稳步上升的态势。也是因为上面种种方面的影响和推动，再加上从2006年到2009年三年南阳第二轮的建设周期接近结束，现房供给渐紧。“所以我认为南阳2010年地产销售价格会比较乐观。”

     “我考察过一些大城市的房产品质及配套，觉得方方面面还是比南阳好的多。咱们南阳房产品质还处于初级阶段，说句业界不太爱听的话，咱南阳还属于“价高质次”的状态，所以2010年房地产业界最需要的提升的是品质和一些附加值方面的东西。咱们看南阳的地产成品，大体只称得上算个房子，没有做足品质、概念功夫。首先是品质方面，产品粗糙缺乏细致；再一个是概念上，千篇一律，同质化比较严重。估计10年以后，行业界将逐步意识到这个问题。老百姓将在下一步能看到更好、更多的品质盘、细分的新概念盘。在这个方面提升上来以后，南阳的地产发展形式将趋于成熟！”

     展望未来几年的发展趋势，古晓认为地产销售价格估计还会儿小幅上升。“因为咱们中国经济状态还达不到老百姓有更多投资渠道的选择。房子在未来五年左右还是老百姓首选投资产品，黄金，股票等产品投资风险太高。从投资房子来说，大不了自己住，改善住房环境，所以还是一个首选，因为这个稳健。”

     “像2009年开端不好，许多企业销售策略调整不是很及时，像桂花城的价格订的不是很高，最后四季度利用价格杠杆又调上来了，正好赶上国家实施宽松的货币政策。也印证了我刚才的‘现阶段地产还是比较稳健的投资’说法。”

     在预测南阳的地产销售趋势时，古晓认为未来5年左右相应是个比较好的阶段。“南阳今年为了筹备农运会项目总体投资660多亿，别小看这个数字，它是财政收入的若干倍。所以，未来三两年城市的整体形象一定会高速提升。如果说06年南阳百亩称为大盘，到那时候才是真正的大盘时代来了！以后项目开发都是近五百亩或五百亩以上。刚才代总说，国内的地产投资大企好多到了南阳，是悄悄进入的。这样一来，对市场规范、对行业自律、对经济的发展都是一个促进；那就是你（本地地产商）建的不好，我（进入南阳的品牌地产商）就建的比你好，你卖的不好，我卖的就比你好！对咱业界促进和老百姓选择都是一件好事。”

     对于今年年底国家的经济工作会议，古晓认为影响最大的是二手房营业税的调整。“两年调整成了五年，控制新房过热炒作，抑制投机资金。我认为具体到三、四线城市影响还是比较大的。首先我们看市场上房子的购买的结构。刚性需求50%到60%，改善性需求是20%，投资型需求是20%，就是这20%，才起到推波助澜大作用，也是一种利润示范作用。房子价格是炒上去的，大家趋之若鹜去购买，才会越炒越热。”

     古晓还笑言国家对房地产业的调控，“好似自己家的孩子，不听话了想打两下，又不敢打的太重，打重了又心疼，又不敢打的太狠。因为是支柱行业，GDP占六点多吧，地方财税收入又在40%以上，温总理说要保八，如果抑制过激，就难以保证，政府要平衡民生，只有抑制过热过快的地产价格，不过政策对一、二线城市仰制作用较大，因为一、二线城市房价也确实离谱，对于全国地产行业，是支持发展的，只是要求价格不要太疯狂。政策是一定要出台，也是为了平衡民生关系，那么增福就会慢下来，对于亟需购房的民众也有好处的。”

     “政策这一块，政府要增加对经济适用房的大力供给。政府从78年以来，一直是搞市场经济，肯定不会再回到计划经济；所以就是市场经济为基础、民生保障相补充。明年大概就是5%到10%的增长幅度。资产会更加坚挺一点，因为货币有通胀预期，所以我以为还是会涨。只是幅度较小。”

     最后，古晓在预测南阳今后的房地产发展走势中，强调城市在在地理位置分区上的差别。“未来要以老城区为核心，形成商业地产配套为主、高品质的楼盘集群。我们的身份代表不了开发商的下一步理念，我们主要还是沿着刚才说的分区趋势和价格趋势来展开。从地理位置上分，未来将更加明晰，参照武汉三镇模式,如前面所说南阳以人民路、新华路、工业路、中州路合围区域辐射范围为核心，形成一个老城商业区并最终发展为如汉口的商业中心集群。行政办公中心将东移到独山大道以东、312国道以南、滨河路以西的区域。远期连接河东成为如武昌的行政文化区域集群，白河南岸将形成生态工业园及配套生活区域集群。

     临滨河路的东区，未来发展潜力和价格升值较大，品质盘和规模盘将集中涌现，区域配套、市政道路等对它支持都会发挥杠杆效应；一般来讲，一个城市市政配套及道路到位的话，可以带动区域的投资发展。市政配套投资一个亿能带动近10个亿的发展。所以敬请大家关注未来待开发的东区区块及高标准市政配套区块。那将是地产发展的风向标！”