虽然在目前境内融资困难的情况下，房企海外融资不失为一种融资策略，但是海外融资从某种程度上来说还是非常困难的，大批房企想靠海外融资解决资金问题，基本上不太可能。”业内人士如是说。而太古地产港股IPO遇冷和恒盛地产暂停发债计划，从某种程度上讲正可谓此言的注脚。

现金净额下降 促热房企海外融资

4月14日，恒盛地产宣布，拟发行优先票据，并将于15日起向亚洲及欧美的机构投资者展开路演推介，募得资金将用于新增及满足营运资金的需要，渣打银行、摩根大通与德意志银行同时作为恒盛地产票据发行的联席经办人。然而，4月23日，恒盛地产却突然宣布暂停其发行美元优先票据的计划。“目前的市场太拥挤了，暂时先退一步。等这一波供给消化后，再看看情况如何，这是谨慎之举。”相关消息人士表示。

事实上，对于这种情况，业内人士分析，可能有两种原因导致暂停：一种是投资者选择面太广，在恒盛之前，已经有碧桂园、恒大、佳兆业、雅居乐等房企宣布发债，而资金毕竟有限；另一种是投资者要求更高的利息回报，恒盛被迫叫停。从目前来看，房企境外融资或许遭遇了困境。

其实，进行海外融资的绝不仅仅只有恒盛地产一家。4月20日，雅居乐发布公告称，拟进行一次性还款的保证优先票据的国际发售，并于2010年4月20日起向亚洲、欧洲及美国的机构投资者展开市场推广活动。在此之前，继碧桂园在海外资本市场圈定5.5亿美元的高息债之后，亦有多家公司陆续加入海外融资行列。恒大地产、佳兆业等多家H股上市的地产企业先后宣布发行海外债券，筹资金额总计约20亿美元。但大批房企海外融资的代价却十分高昂：从各地产商发债的利息看，碧桂园债券利息为11.25%；恒大地产为13%；雅居乐利率指导区间定在8.875%～9%；佳兆业更是高达13.5%。

通常，高息债券的利息比一般债券要高出5个百分点，而且这种发行高息债券的融资方式并不被业内人士看好，他们普遍认为，“高息债券不仅会吞噬企业的额外利润，甚至可能引爆债务风险。”

尽管开发商对这些风险心知肚明，但企业资金链趋紧却促使他们纷纷赴海外融资。2009年，各大房企取得不俗业绩后，纷纷加大了开工量以及土地储备力度，资金需求量大幅上升。据统计，目前已发布年报的内地80多家上市房企债务总额达到6000多亿元，其中50多家房企资产负债率超过60%，40多家甚至在70%以上。与此同时，沪深两市已发布今年一季度财务报表的40多家上市房企中，多家房企的经营性现金流大幅下降，经营现金净额已为负50多亿元。证券人士分析认为，这说明房企在一季度的经营活动中，不仅没有赚到现金，反而拿出了相当大一笔钱用于平衡经营活动所需的资金流。而房企现金净额的大幅下降，可能是开发商加大资金投入、现金回笼速度却没有跟上所致，反映出房企资金压力在加大，房企融资势在必行。

严查囤地捂盘 开发商面临新考验

4月14日以来，政府出台一系列楼市调控政策收紧房企融资渠道：4月16日，银监会要求商业银行严格检查房地产开发商的信用和财务情况，对开发商贷款实行名单式管理，并禁止开发商用土地做抵押品；4月17日，国务院发出通知要求，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组判断；4月23日，证监会表示，在审核房地产企业IPO与再融资的过程中，增加国土资源部出具意见的环节，严格审查两大主要问题---土地闲置和捂房惜售，以加强房企融资监管。证券人士分析认为，“有融资计划的房企，不但要经过证监会的审查，还要迈过国土部的审核门槛，两部门联手，在一段时间内房地产上市企业的融资都将受到限制，而且限制的期限有可能演变为常态化。”

据悉，目前国土部已完成首批试点运行25家企业的初审工作，拟于近期将正式审核意见反馈证监会，届时证监会将对这些企业展开后续发行审核工作，但股权融资这条路并不容易，绝大部分房企的资金链将依然接受考验。

一方面是资金压力的增大，一方面是严格的审查监管，房企国内融资似乎已是路途难通，因此，房企赴海外融资便成了可期之选，却不料海外融资亦陡生变数。不过，国金证券分析师曹旭特表示，虽然近日的调控措施对房企海外融资造成一定影响，但相对来说，盈利状况良好、资金负债率低的知名房企，投资者对它们的理念及产品运营模式比较熟悉，还是会选择的。只是这样一来，融资难将进一步成为中小房企补充现金流的瓶颈。而对于中小房企如何走出融资难困境，在大多业内人士看来，加速项目销售、盘活资金是最快捷的方式。不过，由于2009年土地获取价格较高，开发商彼此之间相互抬价，即便加速销售，短期内楼盘降价出售的可能性也非常小。

房企融资难已成共识，大量融资走向何方，后续政策令人瞩目，而最近的一系列信号都在明显表明金融政策将逐步收紧。3月30日，周其仁、夏斌、李稻葵三位经济学家成为央行货币政策委员会新成员，作为央行制定货币政策的咨询议事机构，该委员会对货币政策具有很强的影响力，而且值得注意的是，三位新成员的主要观点都偏于紧缩。“在这样的背景下，今年房企融资不易。”一位市场分析人士说，如果目前的状况延续，2010年下半年，部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企可能会面临资金枯竭的困境，而经营相对保守、融资能力强的大型企业，在行业内的地位反而可能得到提高，行业必将面临一次新的洗牌。

事实也正是如此。5月2日晚，央行宣布，决定自5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这无疑将对房地产企业融资造成影响。业内人士表示，房地产对资金的依赖程度较高，存款准备金率上调后肯定会冻结一部分流动资金，银行信贷投放会受到影响，房企将面临一次真正意义上的调整。