主持人：中央政策的出台后，对南阳的楼市造成哪些影响？房产交易情况与去年同期相比，有什么变化？
彭晓辉：通过对南阳市场一个多月时间的观察以及对一些政策的解读，我想应该有以下几个方面的影响。
1、从政策上讲，政府是要控制不合理的投资行为，而南阳的投资在整个市场需求里所占比例不大，更谈不上不合理的投资行为。
2、提供有效的土地供应。南阳整个城市的发展规划相对于中国的城市化进程而言还是偏慢，土地利用率和开发的力度目前还远远不足。在未来的几年当中，在住宅方面的供应应该不成问题，一方面这种供应有合理的市场需求，另一方面又有序有量的保障着这种土地供应，市场的反应是有比较稳定的量和价，会有一个相对稳固的上升过程。
根据目前掌握的市场数据来讲，南阳的刚性需求还是比较大的，对于马上要置业的客户，我觉得在这次政策的调控上不能寄予太大的希望，认为调控过后楼市价格会产生很大幅度的降低，或者开发商会有打折促销。
3、中央的政策是抑制过快增长的房价。就拿南阳本地来讲，现在的市场价格对于普通百姓而言，大家还在期望房价越低越好。但是大家可以算个帐，南阳房价目前是在2500—3000的均价区间，从目前的土地成本、整个工程成本、开发成本以及税收等因素考虑，这个房价水平对于3、4线的地级城市而言其实不算高。对于马上要购房的置业者来讲，在合理的价格区间如果能挑到自己满意的地段，并且产品的品质有保证，应该及早置业。
在政策上面就这三个大的方面，就南阳目前的实际反映来讲，我觉得要提醒一下有置业需求的人，南阳现在各个楼盘产品差别不大，所以我觉得更重要的是把自己的眼睛擦亮，把眼光放长远一点，挑到品质等各方面有保证的，同时把自己的钱考虑长远一点，保证自己的房在未来的三五年能够保值和升值。
主持人：一些网友比较关注2012年农运会在南阳召开是否会影响南阳的房价？南阳楼盘价格是否不降反涨？
彭晓辉：奥运会对北京的房价至少拉升了100%，翻了一倍。同样的类比，农运会放到南阳，首先是政府希望改变这座城市的品质和基础设施，让人们用崭新的面貌去迎接农运会。说到房地产行业，农运会的拉动作用是必然的，至于能拉动多少，我站在一个中立的立场看，这种推动作用可以从以下几个方面去解读：
1、土地成本。农运会的召开，政府肯定会有大量基础设施的投入，首先涉及到土地成本，这个比例是区域性的。老城区虽然面貌会有一些改变，但应该是集中在一些主要路段的整体土地成本增长；而新城上浮的比例大很多，老城跟着新区的速度会有一点提升，但没有必然的关系。
2、所有的开发商必定是商业性的，他需要追求合理的利润目标。农运会是所有开发商都需要的一个利好机会，这首先反映在价格上。农运会带动的相关项目的开发，竞争也是非常激烈的。可能你的产品不够完美又想卖个好价，就要扛得住自身的风险；如果选择的是新的行政中心，就比如张衡路一带、独山大道这种未来的新区地带，选产品好、地段好的房子，价格可以承受了，开发商利用这次农运会的机遇，去刺激他本身楼盘的消费，当然水涨船高，会把自己楼盘的品质提升起来，这个也是不可避免的。
3、还有一方面就是需求问题。农运会对市场上的购房人群没有必然的影响，反映到政策上就是涉及保障性用房。好的地段并不一定就不能建经济适用房，这有可能使下一步出台的政策对于购房者是有利的，对于开发商可能是一个不可预期的因素。因为这在发达地区，包括一线城市，比如深圳、重庆、合肥、沈阳、大连这些地方的政府在执行保障性用房的时候，首先他面临的问题就是无地可用了，仅有的地也得在他的盘子里边挑，他也只能挑公共交通发达的、公共配套集中的区域去做他的经济适用房，去做他的廉租房，那么这种做法带来的效果就是可以吸收一部分有效的需求。农运会拉大了城市框架，有可能会刺激到地方政府有这样的余地来提供保障性用房和经济适用房的空间，有了这样一个空间以后，在中央政策的严厉引导执行下，在以后的一两年，保障性用房也会推向议事日程。这可能和市场的价格出现差距，因此也会对整个房地产价格有一定的抵消作用，也就是房价的下降。
我认为对农运会，前两个方面是必涨的，第三个原因对房价有一定的削弱作用，所以具体涨多少就不太好臆断了，这是我对南阳农运会的一点看法。
主持人：在楼市普遍降温的大环境下，我们企业应该怎样地自处？对于企业的发展前景有什么新的考虑，请谈谈您的计划。
彭晓辉：因为我们是代理公司，说甲方的前景，谈下我个人的看法。像建业、万正、万家园这些大企业，经历过大风大浪，经历过一次调控，有一次调控的经验，已经有免疫功能，处乱不惊。关于调控以后的企业前景如何发展，我觉得对于一些中小型房地产企业，要加强自己的市场意识，调控实际上有好有不好。以前没经历过调控的时候，房子都好卖，无论房子大的小的中的肥的瘦的，像卖白菜一样，都能走的掉货。调控后就不同了，比如说一个91平米的房子，别人做的是86，那肯定91的卖不掉，政策在中国来说毕竟是法律，如果违法违规，肯定会受到相应的惩罚和损失，给公司的发展带来不利影响。
我觉得通过这次调控，应该加强整个公司的市场意识，这种市场意识包括对有效需求的了解，产品的精确定位，以及客户的维护，我觉得这是建立中小开发企业免疫功能要做的第一项工作。第二个是完善自己品质监控体系，因为在三、四线城市，房地产开发商的重要一环是在工程的监控上，很多时候房子的品质是看不到的，都是钢筋水泥，把质量做好，肯定能有更好的发展，因为品质是企业的价值的真正所在。
另外，品质上的保证也更加有利于企业长远发展，更加奠定他在市场中的地位和口碑，这也是在调控中能显示出来的一种情况，如果开发商在经历了调控后，不能够去总结和反省，他可能会失败。建立、加强企业的免疫功能，就需要在自己的品质上做文章。
第三，我想可能就是要加强自己的循环速度，中小企业在循环过程中要有自己很灵活的推售、项目开发周期和进度的安排，比如该错过的要错过，该把握的要把握，同步来讲，在土地储备上，包括房源储备上，能分期的分期，可能在土地上要做一个的同时储备下一个，甚至再瞄准一个，这是一个房地产公司开发所需要具备的基本内部运行体系。
在具体消化的时候，把握好推售的时机，能够在调控中，卖个好价钱，那应该是最好的状态，如果能保证企业基本的发展和正常运行，有一定价格的让步我觉得也是合理的，但是最终的目标调控是完善企业自身的免疫机能，在下一次风暴来临的时候，能像建业、万正这样的企业一样处乱不惊，稳重取胜。
主持人：谈了那么多，感觉房地产行业的发展前景还是非常好的。那么，您能不能对南阳楼市未来三年的发展做个展望。
彭晓辉：对南阳来讲，这个城市有几千年文化的沉淀，是河南省人口最多的地级市。从个人体会来讲，南阳是一个非常美丽，适合人生活、安居乐业的地方。从我看到的，听到的，包括接触了一些购房者的心态来讲，我真的很喜欢这个城市，我希望南阳借着农运会这个非常好的机会，能够把整个城市的面貌、市民自身的素质还有其他的基层的东西有一个大幅度的提升，就目前南阳房价来讲，还是要看南阳整体发展的前景。
主持人：我觉得今天聊了这么多，都非常深入了，那么最后大家能不能用一句话，或者一小段话给广大的南阳网友一些小小的寄语或者总结。
彭晓辉：和谐的南阳，和谐的家！
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