话题背景

    4月份，楼市新政全面下发，政府对于房地产的政策调控雷厉风行，从中央到地方的一系列调控政策密集出台，频率之高、力度之大、针对性之强前所未见。

新一轮房地产调控政策实施已一月有余，而南阳楼市仍处于走向未明的“混沌期”，更多的人开始持观望态度，而南阳的房价将走向哪个方向，也吸引大批网友揣测热论。南阳楼市网《楼市对话》第四期：“政府调控重拳出击，南阳楼市命运如何？”将针对此问题进行深度探讨、交流解答。

    主持人：中央政策的出台后，对南阳的楼市造成哪些影响？房产交易情况与去年同期相比，有什么变化？

谷灵莹：国十条颁布之后，有一个很关键的词是调控部分城市，因为有一些一线城市每天房价上涨达到一千。而在南阳这样的三线城市，市场对于开发商及其产品品质的要求越来越高，但是卖价却一直上不去，有些楼盘利润率连10%都达不到，卖价和市场需求是不匹配的，没有达到均衡的关系。市场是渴望国十条颁布之后房价能下降，而南阳的房价本身不存在泡沫，所以调控只是针对部分城市。南阳的GDP在全省达到第三，但这几年房价却非常的低，所以面对这次宏观调控，我觉得南阳总体影响不是很大。

对于中低收入消费的人群，他们买房主要是居住，因此房价变化对购房决定的关系不大；而改善性需求的客户，买房有自住加投资两种功能，他关注的是二次房贷等的调控因素，所以这次政策的颁布对南阳中高端收入者的消费还是有一定影响，特别是改善型的需求客户。总的来说，南阳楼市的发展还有很深的潜力可挖。

主持人：一些网友比较关注2012年农运会在南阳召开是否会影响南阳的房价？南阳楼盘价格是否不降反涨？

谷灵莹：房价不会降，还会升。因为有这样一个因素在决定，首先农运会要举行，政府会举行大量的招商引资，这会促进城市的基础建设包括城市配套的建设，这样我们南阳整个城市形象会借助农运会得以全新的塑造，我们城市的品牌同样会有一个大的提升。目前在农运会主会场周围，有很多的开发商包括外商进驻，高端的产品也会提高很大的量，中高端产品本身的投入就比较高，所以说整体来看性价比会有很大程度的提高，售价也自然会提高。借助农运会的东风，南阳房价不会降反而会提升。我个人认为在重要的路段包括一些核心竞争力的产品形态，他的卖价到2012年农运会的时候有可能会突破5000元。

而从城镇化的进程率来讲，因为08年的时候城镇化率是34.8%，截止目前，南阳市的城镇人口是110万，我们可以预计到2020年的时候，全市城镇人口是180万，10年之间增加70万，每年7万的县市人口要涌入城市来居住。他们来到城市首先就要解决住的问题，按照每个人需求30平方米，每年7万，通过城镇化率的进程来看，每年我们城区要消化掉210万平米的房子，这还不代表本市原有的居民购房率。所以我们如果按照正常的供需来算，这个消化量和释放量是非常大的。所以我个人认为2012年农运会，南阳房价不但不会降，还会有很大幅度的提升。

主持人：在楼市普遍降温的大环境下，我们企业应该怎样地自处？对于企业的发展前景有什么新的考虑，请谈谈您的计划。

谷灵莹：企业如何自处，应当以品质树立企业形象品牌，实实在在地为消费者做好品质工程，这是我们建业的最终目的。如果在前期宣传中，我们给了消费者一个预期，就是买房的预期：他们想买到什么样的房子；在后期的销售中，他们得到了这种房子，实现预期想象，那么我相信他们会认可我们的企业，认可我们的品牌以后的发展。

新政颁布后，建业从企业和营销这两个层面做出应对措施。首先在公司方面，先根据新政颁布的一些政策，对正在销售、未推盘项目的推盘节奏、施工进度、整个营销节点、工程的节点进行了适当的调整，尽量地与国十条政策的时间点叉开，避免踏错点。

第二点，建业正在进行一项产品的抗跌性研究，每个项目根据产品的抗跌性的研究结果结合国十条政策，进行产品结构的扭转。打个比方，南阳森林半岛这个项目，一期准备做百十套别墅，但买别墅的人肯定贷款的客户要多一点，政策颁布之后，我们预测了一下，现在做别墅产品的供应是有风险的，所以对产品结构进行了调整，不再做别墅，做一部分类别墅，这样房价降低了，营销的风险也相应降低。其他城市没有开盘的项目也都在进行了类似的研究，及时做出调整，最大化地躲避风险。

第三点，加快对国家宏观经济、房地产政策、房地产周期性的研究，每周针对全省、全国的、本市区做出调研报告。这次政策颁布之后，房地产商状态是软着陆。房地产牵连了三十多种相关产业，房价下降，GDP也会下降，GDP下降了，必然会引起老百姓的怨言，所以目前的调控一直处在不温不火状态。建业集团的内部研究，个人认为做的还是比较周全的。

其次，我们在营销层面增加了一些应对政策。第一项，盘点了所有已经签约但是还未放贷做按揭贷款的客户，尽量在房贷政策落实之前把这些按揭客户放贷完毕。第二项，加大一次性交清和公积金按揭贷款的优惠力度，拉大和银行按揭优惠额度的差额，尽量把客户引导到一次交清和公积金按揭贷款上。第三项，对营销一线人员制定了一些应对说辞，国十条来了，客户问到什么的时候，我们都有一系列的有说服力的东西说给客户，尽量地把客户的疑心给打消，在特定的条件下，提高我们的成交率。最后有一点是，在这种情况下，我们仍然像08年处在冷落周期的时候，苦练内功，等到寒冬过去了，春天来临的时候，我们用优质的种子去播种、发芽、去收摘。通过这几项，我们达到自守、自保这种状态。

主持人：谈了那么多，感觉房地产行业的发展前景还是非常好的。那么，您能不能对南阳楼市未来三年的发展做个展望。

谷灵莹：我觉得南阳的市民相对来讲非常热衷于置业，有这种传统的购买习惯。所以我个人认为这样一个拥有1100w的人口大市，三年之后，房地产的开发前景非常广阔，前景灿烂。

第一个原因，不外乎赵本山说的，开发企业不差钱，目前南阳的开发企业有200多家，大概有20多家在90年代初就已经成立，像万正、万家园、三杰等开发企业都成立了十几年，他们自身抗风险能力，个人的融资能力达到了一定的高度，再经历过09年的自身释放，所以目前现金流不成问题，大牌开发企业本身的资金链还是不错的。第二个原因是，我们刚才讲到，城市化的进程，每年大概有7-10万城镇、县、乡人口涌入到城市，他们需要置业，需求是旺盛的，我们的房子不愁卖，所以房地产的消费市场前景还是非常值得去深度挖掘。另外一个原因，我们大环境、政策性的影响，南阳本土的环境，包括政策性的支持平台，相关职能部门的平台，跟其他城市相比还是相当不错的。大环境和小环境在给我们提供这样好的一个资源和平台，我们南阳会做的更好。因为我们GDP排名第三，有这个支撑，我们南阳的房地产市场前景灿烂。

主持人：我觉得今天聊了这么多，都非常深入了，那么最后大家能不能用一句话，或者一小段话给广大的南阳网友一些小小的寄语或者总结。

谷灵莹：希望楼市网把今天的对话，客观地，站在公正的立场，把开发企业的心声传达给市场，使每一个消费者在这种悲哀的情绪下能听到一些积极的声音。祝愿我们所有的南阳人安居乐业，幸福天长地久！