胡葆森：今天很多朋友关心房价，我也简单对房价做一个交流。大家知道，房价的问题其实很简单，就是短期主要靠供求关系来决定，郑州每年需要10万套的房子，如果有20万套房价肯定就下降。但是供求关系在过去五年没有发生变化，但是现在却面临一个拐点，所以这个拐点是继续向上走，还是向下走，供求关系在这个阶段的作用已经不太明显了。更重要的是从长期角度看，房价是由成本来决定。大家知道，土地价格不断上涨，五年前在郑州市很容易用200万，最多300万拿到一亩土地，然而在现在200万已经很难拿到一亩土地了，郑东新区湖边这个土地的价格可能会更高。所以各种组成房价的主要因素成本都在上涨的情况下，长期来看房价不好下跌。

    但是大家知道，中国的房价目前来看很大程度上决定中央政府的决心和态度。这届政府是尤其关注民生，民生是由住房、教育、医疗主要层面组成的民生基本面，所以在这一届政府任期还有两年多就要到了的时候，这届政府不可能允许房价再度出现像07年和去年下半年的快速上涨，所以这也将决定今后一个时期，也是我对今后两年房价的大致判断，至少房价不会大幅上涨，就是跌也跌不下去，中央政府包括地方政府也不会允许大幅上涨，所以河南省的房价，包括郑州市的房价我看是很难跌下去的，但是也不会涨得太快。

    未来的趋势我总结了12个观点，一个是城市化需求依然非常强劲。刚才任总用的很多数据是来自瑞口（音）工作室，在研究着中国房地产的走势，这里面的很多数据，包括对日本、美国、香港这些国家和地区房地产的研究得出一些经验、教训或者规律性研究成果。房地产行业和国民经济的关系通常是这样的，一个国家的人均GDP大约在800到1000美元的时候，房地产行业商品化市场将会处在一个起步阶段。大约到了3000美元的时候，这个行业将会处在一个加速时期，一直到人均GDP大约到3000美元的时候，现在虽然还在发展，但是速度似乎放缓了下来。

    但是，经济规律是不能违背的，从3000美元到13000美元河南还需要很长时间，所以可以预见河南的房地产市场在未来的一段时间会处在一个加速时期，这是我的一个基本观点，到了15000美元的时候这个市场会出现一个饱和。

    第二个观点是在规模效应和拉动效应的基础上，房地产产业将扮演者一个支柱性产业，它对超过50个行业的拉动消费是任何一届政府都不能忽视的。刚才任总告诉我们，在税收这方面里面房地产已经达到一半的比例，由此可见，经济如果想保持10%以上的增长，或者说底线是8%以上的增长，对这个行业就算中央政府也是非常谨慎、非常小心的，由此可见年初的时候，大家对这个政策的影响会不会更好，现在来看至少能够看到的一种趋势是，在现在这样一个基础上，不会再继续加重这个力度。

    第三个观点是地方政府将长期面临双重压力。昨天下午正好也在说这件事情，地方政府特别是像这种发展中的省份，一般的地方政府对房地产，包括建筑业的依赖性还是非常高的，通常在中部或者西部区域的地方财政收入里面40%甚至是一半以上都来源于房地产和建筑业，主要是土地出让金、各种税收和收费，这三项收入加在一起占到地方财政收入的40%甚至50%。在这种情况下，地方政府不可能积极地出台抑制房地产发展的一些地方性法律法规。可是这一次中央政府又把调结构、控房价的任务压给了地方政府，而且上升到了政治责任的高度。所以在这个前提下，地方政府从今年年初开始面临双重压力，一方面是10%上的增长速度，我今天收到一个消息，上半年河南保持了14%的增长速度，这里面房地产也起到了一个很关键的作用。但是中央政府又提的一个严厉的要求，现在可以看到地方政府面临的双重压力是非常大的。

    第四个观点，市场格局调整的需要。大家知道，作为河南地产商来讲，最近也有一件大事，就是河南地产商会的16家骨干企业这两个月经过筹备，成立了一个河南地产商会投资股份有限公司，注册资金12个亿，这件事情出台的背景就是随着城市化进程加速，河南地产市场开发规模的不断增加，外来的地产商越来越多，房价、地价将面临一个提升的局面。所以在这种情况下，我们本地开发商担心，比如郑东新区的龙子湖如果达到一个更高价格的话，靠地方地产商的单一实力很难和来自全国一线城的大地产商抗衡，所以当地的地产商就开始了一个联合行动。这个格局的调整我过去在很多场合都讲过，我自己是率先在05年年初指出了，从04年的831土地实行招拍挂大限以后，05年中国的房地产市场格局开始进行调整。现在已经经过了六年时间，调整的结果是一线城市的二、三流开发商在沿海城市很难拿到土地的时候，他们将向中部和西部市场转移。这样一个梯次转移的结果将会出现这样两种现象，一个是每一个城市的前十位的地产商将控制60%以上城市的市场份额，就是资源更加集约地向大的地产商方面集中，二是前十大地产商里面，我五年前的推断是有一半来自非本土地产商，就是来自上一级的城市或者地区，比如现在我们有一半以上来自一级市场或者一级省份。所以目前经过市场格局的调整，这种现象就出现了，而且这是我05年就指出的，这个调整还会经过五年到十年时间，市场份额更加向大地产商集中，未来五年以后像郑州就是70%的市场份额将会被前十大地产商瓜分，这十大地产商里面至少有一半不是本土企业。地产是一个资金密集型产业，没有和国内的资本市场进行及时有效对接的话，在市场的份额就会逐渐减小。

    第五，房地产金融体系将会继续健全。几大商业银行包括资本市场，包括信托、创业板市场、保险资金、担保公司、地下钱庄这种与房地产相配套的金融体系，在过去的三、五年间得到了一个很快速度的丰富。五年前地产商获取资本支持的手段是单一的，主要是靠商业银行贷款，只有不到50家是在国际资本上市的，所以只有两、三百家是和资本市场进行对接的。在这种情况下，近几年的房地产金融体系更加丰富、更加健全。

    第六，房地产行业模式与产品形态逐步丰富。大家知道，房地产商业模式在过去二十年间，假如从90年代初期开始起步的话，20年间主要还是四种类型，一种是地产开发类型，主要是做一级市场。还有房产开发型，还有物业置有型，以经营性物业为主，还有投资型，还有复合型，今后这种综合的开发模式，随着16家央企资本实力不断增强，加上过去十年间培育出来十家超级企业，商业模式将会发生变化。另外住宅、商场、写字楼等等丰富的产品形态也会在今后不断地涌现。

    第七，产业化步伐将会不断加快。这是我今天特别想给大家指出的，随着社会化分工程度的提高，产业化率也会不断提高，截止到09年底，中国的住宅产业化率还不到20%，也就是房子有20%是用工业化的手段在工厂生产。日本达到了70%以上，美国也在60%以上，所以中国的产业化率在今后五年间处在一个快速提升时期。也就是说系列化、标准化、产业化将会更加明显。

    第八，打造低碳绿色生活。在中国20%的碳排放量里，建筑行业占了40%，所以房地产开发企业有着不可推卸的责任，应该承担这种责任。

    第九，开发商阵营在今后五年将会演变，将会向大、强或者精、专这个方向在不断发展，但是有一些或者95%甚至98%以上的机会导向型企业被逐步边缘化。

    第十，土地出让方式在今后一个时期很可能会发生变化。特别是在城市化的浪潮波及到县级城市的时候，所以像类似于香港的勾地的方式，现在像一些省会城市城中村改造，包括旧城改造拿地的方式，今后将会成为土地出让的主要模式。大家知道郑州50%以上的土地出让来自于城中村改造，所以土地出让方式在今后也会发生变化。

    第十一，市场结构将发生根本性变化。尤其从今年开始，保障房在今后的市场供应体系中这个比例将会迅速提升，很可能要在三、五年间提升到市场的30%以上。另外，市场竞争的立足点无论怎么演变，最终还是落到产品和服务上，所以我特别希望本土地产商还是要把服务下在产品上。

    今天结合本次论坛的主题，“地产下一站、中国向中看”，为什么向中看？大家都知道，河南有一亿人口，有130多个县以上的城市，人均GDP也刚好超过了3000美元，所以今后一个时期，特别是今后五年左右的时间段，是河南地产市场开始加速的时期，这个加速的特征将会与房价有关，我相信中州大道以东的房子，中牟县城以西的区域在三到五年之后均价将会突破一万元，这是我个人的看法。另外高速铁路在两年到三年时间内，郑州向四个方向的高铁将全面通车，到开封、焦作、许昌的城铁交通条件不断得到改善，我们很难相信今后在半小时经济圈，也就是两年、三年之后到焦作、新乡、开封、洛阳都会在20分钟到30分钟时间内，我们相信这个城市群对这个区域的房地产市场这种促进措施是不可忽视的。另外还有市场现状，我们知道河南的房价不要说在全国，在中部六省里面还排在中游，虽然老百姓不希望房价继续提升，但是我认为老百姓今后应该更加关注政府的保障性住房规模，看看地方政府是不是真正把资源和注意力、工作量集中到保障房这一块，如果关注到这方面，是不应该盯着我刚才讲的上万元的房子。所以它用成本价对外出让，70%以上的群体应该关注这个产品类型。

    所以我相信，河南的房地产在这样一个巨大的城市化背景下，今后五年是一个非常关键的时期。所以“地产下一站、中国向中看”我想是没有错的，最后我还是想借这个机会，预祝大河报在接下来的下一个十五年取得快速的进步。