任志强：上半年的经济形势大家已经从数据上看到了，我想说的是我们从11.9不是降到了11.1，而是降到了10.3，下降了1.6个点，也就是说宏观经济下降的速度在温总理和德国总理讲的时候说，是由于过去的技术比较低，另外一个是前低后高，另外一个是因为主动调控。

    其实我们知道中国经济从来都是主动调控，因为我们从来都是在调控之中履行我们的义务。如果按照每个季度下降1.6个点的话，我们到四季度就会破8了。前年可能还保持一个9%的增长，但实际上我们下滑的速度如果是主动调控一个台阶、一个台阶往下走，我们现在可能一步就迈了三个台阶，下次可能就迈了六个台阶，再下一次就可能跳楼了。

宏观经济的变化实际告诉我们的是，到目前为止很好，还有很大的发展空间，可以做充分的经济结构调整。任何一个指标都挑不出太多毛病，但无非是我们如何判断它未来的发展趋势。

    确实我们看看房地产投资、土地购置、销售面积、到位资金各级各种情况都是非常好的，我们的销售金额增长更快，这一系列问题告诉我们的是什么？从表面上看，它没有对宏观经济造成任何不利影响，而且是在持续增长的一个过程。一个说明了宏观经济的增速是正常的，不管怎么样即使降到了9%，仍然是世界第一位，因为还没有一个国家比我们的增长速度更快。二是我们可以看到，CPI的下降从三点几降到2.9，全年不超过三，另外通胀压力在减小。7月份我们看到胡主席强调了，下半年的任务是稳定增长，这样一个大调定下来大家就相对放心了。

    房地产的先行指标也是在不断加速，下半年供求关系将会得到极大改善，去年的三季度以后增长预期指标，也就是今年三季度之后开始出现供给增加，所以我们去年就判断出来，今年下半年将会加速。供给增加了以后，未来价格竞争压力就会加剧，这个可能也是一个必然情况，不是因为宏观调控政策出台，也是因为没有宏观调控政策出台，局部改变之后也会出现一些价格变化。

    调控之下的房地产我们没有拖宏观经济的后腿，但是我们不知道下一次会不会拖房地产的后腿，从去年到现在一共出台17个文件，平均下来每个月大概有三份文件，如果加上地方文件大概有20多份，都在对房地产进行调控。刚才秦虹主任已经讲了，可能会出现一些调控影响，我们也从上半年的数据中看出来，一个是结构性矛盾更加突出，为什么会更加突出呢？从上半年看到的土地增长，大概增长30%，但是在二、三线城市增长100%，在一线增长完成不到30%，恰恰说明了结构性矛盾更加突出的问题。我们可以看到在人口输入性城市里面土地供应量没有增加，而在土地输出性城市利民土地供应量在大大增加。在今年的调控当中，也是秦虹主任说的那样，我们在中心城市和一线城市中，房价是集中下降，二、三线城市还处于一个价格上涨的趋势，或者在局部地区上涨还很快。于是这个政策就变成了砍头性政策，高价房子销售量急剧下降，就是我们看到的价格环比下降，到底是在原来的价格上降下来了，还是在把原来的高房价拿掉了，我们还没有拿到具体数据，但是在三季度以后这个数据会比较清晰地显示出来。

在4月份的时候，一线大城市里面房产价格下降只有一个城市是低于100的，二手房到3月份变成了31个。再一个是资源错配，比如说南京、厦门等等，它们的土地供应量都完成了年度计划的20%、30%，或者说都没有按照原定的计划在半年内达到一个理想的水平。所以本来国十条文件是想在部分城市遏制房价过快上涨，但实际的结果是房价过快上涨的城市土地供应量没有跟上，仍然会制造下一轮的价格上涨。而土地供应恰恰在价格上涨不快，或者说人口输入不够集中的一些城市频频进行供应。土地供应的趋势也可以看到，这个下降的趋势是明显的，一个是从总量上来说，一、二、三、四、五、六是一个价格下降趋势，但这个趋势会不会继续延续？我们还要看三季度的数据情况和宏观政策的变化情况。另外销售下降的趋势里面，其中一线城市、二线城市高档房的销售急剧下降，因此就形成了一个矛盾，我们看到一部分城市的价格是下降的，一部分城市的价格是上涨的，两个一平均下降的比例就比较小。比如说长春，去年3800块的房价，今年变成了4400块钱，另外一些地区包括河南，洛阳大概3000多块钱的房价。

    刚才赵市长，包括大河报也提出全国向中看，如果全都向中看可能会出现两个问题，一个是所有的市长、地产商都认为，我们的价格还处在低位，希望价格上涨，另外一个问题是老百姓认为我们就要遭殃了，我们可能还买不起，这是一个明显的矛盾。我们可以看到，问题恰恰是在今年土地供应总量增长的过程中，今年全国供应的平均用地是4100块钱，在这样一个上涨趋势中，去年全国评价住宅房价是4400块钱，而今年土地就到了4100块钱，所以房价不可能不涨。国土资源部公布和去年相比增加了9.5%，仍然是一个上涨趋势，这个上涨趋势仍然大于房价上涨趋势，这个增长趋势预计着今年的土地价格为未来房价造成一个被动。

    所以我们要搞清楚下一轮会怎么样，我们从几个方面说明一下，第一个是不同的经济因素如何影响房地产类型，首先是住宅收家庭组成速度（分裂速度）的影响，有人说是刚性需求，有人说是非刚性需求，但问题是我们是不是给每个家人一个住的地点，考虑第一个因素的不是刚性需求，非要买这个房子，人口集中最重要的是家庭分裂速度导致会有这么多住房需求。我们也看到四、五、六宏观政策出台之后，房地产市场发生了一些变化，我们知道河南农业产值大概占到50%，很重要的就是一产业向二、三产业转移的时候，劳动人口决定着写字楼的需求量和商场的需求量，4、5、6三个月里面可以看到写字楼是增加的，但是如果不能满足的话，是无法为继下去的，北京已经达到了78.3%，但是大部分地区的比重都在50%之间。对酒店来说，和国民经济总值的关系是最大的，零售业最主要是受消费者信心指数的影响，当宏观经济对此加以刺激和优惠的时候，就会促进它的增长。今年消费者零售额增长是18.2%，如果扣除了3%的物价指数，和去年基本一致。仅仅看统计数据，还要看一看扣除物价指数还有多少增值，我们并没有看到多少。

    我们看看人口趋势变化，特别是在河南这个人口最多的省会出现什么变化。这样一个发展速度，每户家庭在加速分裂，如果持续这样一个速度的话，小家庭的户数会大幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样对住房需求就会急剧增长，抚养系数越低，承受能力越高。

    我们可以看到预测的人口数据可能会达到14.6亿，也就是说从今年到2030年会有一个增长高潮，这个增长高差也说明增长的趋势不会下落。即使在2030年之后，人口总数略有下降，但也会有一个滞后期。可能很多人在媒体上看到刘易斯拐点的说法，我们看到英国已经把退休年龄放到了65岁，德国已经提到了68岁，如果我们也提的话，这个曲线就会发生变化。可以看到2020年以后，15—59岁的人口是在增加的，14岁以下的人口在减少，这个就说明人口红利在相当长时间内会降低，而2020年以后才会出现一个转化和上升，这个曲线可能还有十年到二十年的发展过程。

    其实日本、韩国和我们的曲线是差不多的，但是日本、韩国没有出现中国原来的三年自然灾害，所以我们有一个巨大的断裂层。另外一个没有出现的是日本和韩国在二战后前30年迅速发展的时期，我们从1978年只有很低的城市化率，所以导致这一大缺口为今天的刚性需求提供了一个巨大基础。

    我们的城市化率按照美国一个著名地理学家的说法，城市化率超过30%是一个加速增长，超过70%是大幅增长，我们到现在为止只有46%，而且这里面起码虚增了10%，世界上城市化率平均水平是49点多。（PPT放映）我们看看1995年是29点几的城市化率，但是突然发现1996年，每年有将近2000万到2400万人进城。而农村在同样一个阶段有一个高速增长过程，也就是说这个城市化率符合了绝大多数国家的增长规律，我们到了40以后发展又略有下降，而这个可能大概持续10年到25年时间。农村人口对城市的需求占了多少呢？（PPT放映）最后两行可以看出来，外地人进城或者说非本地人在城市中最少要占有30%以上的居住量，但实际情况看，我们并没有看到这些人住在大街上，而更多的是是住在房子里，这里既有家庭人口结构问题，也有外来人口进城增加的问题。

    而我们的生产量是多少呢？从98年开始房改之后，当时住房产量是每年190万套，2008年是498万套，但是我们在前面城市化人口结构中可以看出来，现在城市大概有6.7亿人口，不管是常住还是有户籍的，这样加起来大概有2.3亿的家庭，而我们只能生产不到500万套房子，如果是这样一个供求关系的话，只有2%的人才能买得起房。就像我们在考清华、北大一样，只有高度的竞争才能让你有这个资格，但是我们增长多少呢？按套数计算增长了二点几倍，这样一个增长数额仅仅是三倍，也就是说市场化让大家有了房子住，而不是说没有市场化让大家没有房子住。还有一个巨大变化，我们在住宅中投资只有29%，今天我们看到在住宅中的投资已经占到70%，办公楼、写字楼、商场只占到30%左右，这个转化恰恰说明让大家有了的挑选余地。

    从世界各国来看，未来的发展趋势是什么，我们把中国、法国、美国和德国的情况做了一个对比，它们都走过我们这个阶段，我们如果按同类计算在2010年之后，我们出现的应该是一个加速增长的过程，而不是像许多经济学家推算的，降到6—8%的增长速度，这恰恰证明这些国家是用一个斗型发展过程出现了一个高度增长，这个阶段它们平均的增长率是超过10%—15%的，而我们这个阶段却需要把增长速度降下来，也许我们比