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如何估算二手房价
编辑:新野楼市网   2003年05月22日00:00   来源:新野楼市网  
关于二手房的文章前一段时间见报后,许多读者打来电话称,市场上二手房的价格的确有点让人摸不着底,能不能提供一种简便易行的估价办法?为此,记者近日又走访了部分业内人士。他们说,非专业人士如果掌握了一定的方法,还是可以初步估算出二手房的价格的。
  首先是看房龄。业内人士介绍说,新房一竣工,就进入折旧期,由于房屋所在的土地出让金一般缴额期为50年至70年,所以理论折旧率通常按2%计算。但实际折旧时,常常为1%至2%,这主要看房屋的保养程度,有的房子10年依然很新,有些地区的房子没人管理,三四年就旧了。
  房屋的套型对房价影响较大,二手房由于套型跟不上要求,扣点较多,尤其是小厅小厨小卫的“三小”套型,通常要扣减10个百分点。此外,楼层对价格也产生影响:1层和5层为基准价,5层和6层减3%,7层减5%,3层和4层加3%,若是楼顶则减5%;如无朝南外门窗,则减5%。
  其次是看环境。楼房布局、房体外观、配套设施、区内绿化等都会影响二手房的成交价格。环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。一般无物业管理的或非独立封闭的小区扣减5%,位于省、市重点中小学区的增加15%。
  购房者的心理因素亦不可小视。心理因素根据地段不同而异,地段越好,扣减的比例越小。但一般来说,二手房价的上限应为新商品房价的90%至95%。对于同等价格买旧房难以跨越的心理障碍一般扣减8%。
  该人士特别强调,对于卖方,建议不要用周边商品房的价格为自家房屋估价,而应以同一小区内或500米半径内同等房屋的交易价为基准。对于买方则应多参考周围二手房的成交价。

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