二次调控下对地产的影响已经是一个既定的事实，业内人士讨论的只不过是这轮调控究竟会影响到什么程度？哪种业态对调控最先感受到？

我们先谈一下住宅地产。每次的房地产调控基本上都针对住宅类地产。这主要因为这类产品关系到民生这个最为敏感的话题，所以，每次的调控，住宅类地产肯定是大受影响。只不过，因为调控不得力，导致最后的结果呈现了越调越涨的局面。但是，每一次的调控因为住宅类地产总是有刚性需求客户存在，这包括城市化的进程，人口红利的增加以及本身存在的婚房的需求，改善型住房的需求等等因素，实际上住宅类地产受到的影响并没有我们想象的那么厉害。只不过，住宅类地产通过调控努力回归到以居住为主的属性当中，回归到一个相对自然的状态中。至于别墅和高端地产，受到的影响就更小了。

我们在看一下商业地产。商业地产几本上在每一次的调控中受到的冲击最小。这主要因为商业地产的属性具有投资属性，本身客群的范围较小，且投资的意愿不会因为某个政策出台而受到打压。其二，商业地产具有不同于住宅类地产的特有的销售模式，经营模式。他对政策的依存度较小，而对周边的环境、对政府的规划、对交通的通达、对时间的要求、对经营的要求要强于住宅类地产，在某些方面甚至会达到近乎苛刻的程度。因此，商业地产受到的影响是最小的。

我们在看一下公寓类产品。公寓类产品他兼具住宅和商业地产的属性。如果是70年产权的公寓的话，他实质上属于住宅类地产，可能受到的影响较小。而当公寓为40年或者50年产权的话，这类公寓就受到的冲击比较大。首先，因为此类公寓产品从存在开始就具有明显的投资性和产品的替代性。而政策每次打压的必然是投机类客户，政策的打压使得这类产品陷于一个尴尬的地步。其次，公寓的客群大部分是一些已有一定的经济基础，急需通过投资来巩固自己的经济实力，但是这类客户又难以和一些大投资客相媲美，抗风险能力较差。当政策上有风吹草动之后，其信心和资金最先受到打压。所以，当10年第一次宏观调控的时候，住宅类地产的影响实际上很小，而公寓类产品成交量却是惨不忍堵。这一次，依然不例外。

虽然，公寓类产品可能会因为贷款问题（首付五成）而拉近与住宅类地产的成交距离，但是这都不足以对抗小投资客的信心。