央行出“重拳” 房贷大“变脸”
编辑：新野楼市网 2003年06月19日00:00 来源：新野楼市网
核心提示 ６月１３日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》）。
从开发商开发贷款、土地储备贷款到个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面，央行新政策几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节。
北京有媒体指出，酝酿多时、广为关注、媒体聚焦的房贷新政策在此时出台，显示了央行控制房地产信贷风险的决心。但由于《通知》中并没有指出新政策的具体执行时间，加之对何为高档住房、如何认定“第二套住房”、“第二套住房”的首付比例和利率如何计算等方面的理解不一，因此也有专家表示，该《通知》将给房地产市场带来巨大震动，但是到底产生多大影响，还需等待央行出台明确的操作办法。
新闻背景 据报道，近几年，房地产金融业务快速发展，１９９８年，商业银行房地产开发贷款余额为２６８０亿元，２００２年达到６６１６亿元，年均增长２５．３％；１９９７年个人住房贷款余额为１９０亿元，２００２年达到８２５３亿元，年均增长１倍以上。截至２００３年４月，房地产贷款余额达到１８３５７亿元，占商业银行各项贷款余额的１７．６％，其中个人住房贷款余额为９２４６亿元，占商业银行各项贷款余额的８．９％。
但是，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，自２００２年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。中国人民银行有关负责人指出，如果这些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。
这一点在近期得到了最好的印证。据悉，近日正在接受审查的周正毅、钱永伟、许培新以及在沈阳接受审讯的“中国二号富豪”杨斌都是从房地产或与房地产相关行业发家的。在他们为自己积聚巨额财富的同时，也为给他们提供信贷支持的商业银行留下了一个个黑洞。据悉，在２００２年中国富豪榜上，１５％的富豪都从事房地产业。房地产市场的巨大利润，吸引着少数不法开发商趋之若鹜；商业银行为了抢占市场份额，也存在着铤而走险、违规操作的现象。
为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行近日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》要求：
一、加强房地产开发贷款管理
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的３０％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备如塔吊、挖土机、推土机等。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。
四、重点支持中低收入家庭购买住房的需要
商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行２０％的规定；对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。
商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。
五、强化个人商业用房贷款管理
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
六、充分发挥利率杠杆的调节作用
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的高档商品房、别墅除外，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率不得浮动执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上含第二套住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
各商业银行应切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
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中国房协开口说话
中国房地产业协会有关负责人认为，央行的房贷收缩政策对于规避房地产开发造成的风险是有利的，但该政策与现行的《商品房销售管理办法》产生了矛盾，依照《商品房销售管理办法》的规定，开发企业取得销售证即通过了银行及土地规划等部门资金、资质的审核，此时的开发企业应具备了“封顶”的基本条件，可以获得银行的贷款。
应该说，房地产项目在开发过程中风险始终都会存在，即使楼盘封顶了，仍旧会有水、电、暖等其他方面的风险。银行应该更多注意企业在前期土地抵押等方面造成的风险，而不应仅仅考虑在后期的销售环节上规避风险，采用行政权力“堵”的方法会给企业造成不利，易使市场产生混乱。
几点思考
首先，如何对个人购买“第二套住房”进行认定？虽然央行要求建立信贷登记咨询系统，然而一家商业银行房贷部负责人表示，这一办法操作性并不强，一方面是银行每天办理的房贷业务量非常大，而负责信息上载的工作人员极少，而且采用的是最原始的手工录入，很多客户的数据估计要半年、甚至一年以后才能上网，这一期间客户再买房根本没法儿知道，而且现在各家银行的房贷客户资料基本上是互相保密的，换一家银行就能进行第二次房贷；另一方面，客户的全面信息并不是很容易掌握，客户用子女的名义买第二套住房就很难堵住。
其次，对“高档住房”的定义说法不一。目前国内并没有“高档住房”的统一定义，有待于进一步规范。
再次，银行可提高第二套住房的“首付比例”尚没有明确规定。当然，这点可以由各家银行根据自身风险来调控。在各家银行房贷中争夺客户的增值服务手段并不多的情况下，如果有一家银行调高首付比例，很可能造成一大批客户的流失，其结果很可能是各家银行最终又回到同样的低首付水平。去年下半年人民银行在全国商业银行系统进行房地产信贷业务的大检查，之后就开始针对出现的违规情况制定对策，并反复征求各商业银行的意见。时至今日，已将近一年的时间。在该《通知》发布后，一些业内人士表示，《通知》对市场中出现的问题做了比较全面的要求，但在实际操作过程中有一些问题有待细化。
还有，此次《通知》明确要求，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。但是中信实业银行有关部门负责人表示，在实际操作过程中，对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊，难以区分。
另外，《通知》要求，商业银行在发放贷款时应到信贷登记咨询系统进行查询。有关人士表示，信贷登记系统管理得非常好，但是，由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，甚至是输入的信息有误，所以，银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存在着一些困难。而且，有些申请人在购买住房时，并不是以自己的名义购买，就更加难以识别。况且，住房信贷市场竞争激烈，银行一般也不会把客户拒之门外。最后，《通知》要求，商业银行可以适当提高高档商品房、别墅或第二套以上含第二套住房贷款的首付款比例，但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度，政策执行起来将会留下一定的弹性。
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