（记者陈雪根11日北京报道）2010年，中国房地产市场经历了外资加速涌入，流动性过剩，政府宏观调控力度加大等一系列过程。伴随着银行信贷的逐渐紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。

据戴德梁行今天发布的报告介绍，美国20世纪60年代初出台《房地产投资信托基金法》的时候和日本20世纪80年代后期，大量银行信贷资金流向房地产，房价急速攀升。银行系统性风险剧增，并在信贷政策上出现越来越多的限制。这与我国目前的地产金融信贷现状非常类似。中国人民银行研究局指出：“70-80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接的来自商业银行信贷。”由于房地产企业融资过分依赖于商业银行和信贷机构，使得这些企业对于房地产行业的调控政策反应极其敏感。

 

戴德梁行认为，2010年的一系列新政中，对利率的调整，对银行贷款的收紧以及对信托融资的规范和监控等政策，使的房地产企业的融资渠道已经变得非常狭窄，开发商面临着资金来源枯竭的局面。房地产开发企业融资缺口的扩大为多元化融资渠道带来发展空间，房地产基金将成为一个有力的融资渠道。由于房地产基金亲自参与项目管理、投资目标更具针对性的特点以及其在操作的灵活性、投资策略的保密性以及运用财务杠杆的灵活性等方面的优势，加之政府对私募股权投资基金（PE）制度建设的政策导向支持，房地产基金在房地产融资市场上将占据越来越重要的市场份额。

相关分析显示，随着全球经济的逐渐回暖，全球房地产基金即将触底反弹，在本世纪的第二波发展浪潮即将到来。据戴德梁行介绍，去年在国家对房地产行业资本市场直接融资和银行信贷进行严厉调控，特别是银监会对信托公司房地产业务进行严格审查后，国内出现了将近30支大大小小的地产投资基金，基金的总规模达到了500多亿人民币，主要以私募股权投资基金的（PE）的方式出现。根据麦肯锡的研究，预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9,100亿元人民左右。

 

戴德梁行认为，房地产信托投资基金（REITs）是房地产投资基金中的核心基金，收益最为安全和稳定，也是发达国家最为常见的一种房地产基金，但由于国内尚未出台相关的政策，所以暂时无法形成规模。作为房地产基金中的机会基金——私募股权投资（PE），目前已是中国房地产投资基金中最为常见也是最引人注目的形式。目前，国内房地产私募股权基金已形成三种形态，一是以开发商为背景主要投资自由项目的房地产私募基金，如金地集团在香港全资成立的资稳盛投资基金管理公司，复地集团成立的上海复地景业股权投资合伙企业，由复地投资、阳光100、全国工商联房地产商会以及北京银信投资等五家机构联合发起设立的盛世神州地产投资基金等；二是专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金，如复星集团旗下的星浩资本，高和投资等；三是国企与政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金、金融街控股和汉威资本人民币基金、海航置业集团准备发起设立的人民币公租房地产信托基金，以及首创集团、中粮信托、华润集团、中信集团筹备中的人民币房地产私募基金等。

 

戴德梁行预计，由于目前中国房地产业对资金的极度渴求以及中国的房地产基金对优质地产项目的向往，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势。但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。