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第二篇 物业管理开展的基本理论(项目管理理论)
编辑:新野楼市网   2011年09月20日17:59   来源:洛阳楼市网  
摘要:项目指在一定约束条件下(限定资源、限定时间、限定质量),具有特定目标的一次性事业。它具有一个规定的开始时间和结束时间,需要一种或多种资源。
五、项目管理理论
     项目
     项目指在一定约束条件下(限定资源、限定时间、限定质量),具有特定目标的一次性事业。它具有一个规定的开始时间和结束时间,需要一种或多种资源。
     项目管理
     项目管理指在一定约束条件下,以高效率地实现项目业主的目标为目的,以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算,并按照项目内在规律,进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。
     项目管理特征
     项目管理具有以下特征:(1)项目管理的一次性,项目作为一种一次性事业,其实施过程具有明显的单件性,这也是项目管理区别于非项目管理活动的重要特征;(2)项目管理目标的明确性,每个项目都有其预期的目标,如不同的投资(成本)、不同的工期、不同的目标、不同的质量等,项目管理工作是保证其顺利达到目标的手段;(3)项目经理负责制,项目管理是一件非常复杂的工作,因此设置和明确工程项目负责人就显得非常重要,一般称之为项目经理。
     项目经理负责制
     一个项目的总任务包含了许多子任务,如质量、时间、成本、效益等,在不同的阶段又有不同的阶段性任务,同时在项目管理中会有许多不可预见的因素,还会遇到各种干扰。项目经理根据预定的目标在管理工作中进行有效的控制与管理,以确保其达到最理想的状态。
     项目计划
     计划是对未来的预测,为企业将来发展制定的目标,一个项目决定实施,企业就需要制定一个不断深化的计划。
     项目控制
     为了确保项目的贯彻和实施,必须建立项目的控制系统,以保证项目能够达到理想的目标。具体地反映在质量、时间和成本上形成一个平衡,使它们相互协调,并使项目管理满足业主和使用人的共同需要。
     项目组织
     项目组织是人们为了完成某一项目的全部目标,开展项目管理活动所建立健全的管理体制和管理机构系统。高效率的项目组织是项目管理的骨架,它担负着沟通信息、下达指令、协调矛盾、统一步调、组织运转、制定决策的重任。
     信息管理
     在项目管理工作过程中,对于项目内部,需要通过信息来了解情况,下达指令,制定对策。如税务、审计部门等也需要信息作为税收、审计等方面的依据。
     物业管理与项目管理内涵的一致性
     物业管理具有项目管理的特征,即物业管理和项目管理一样具有一次性特点。比如,物业管理公司对住户的各种服务质量具有一次性,即各种服务完毕,其服务质量的优劣便形成了。
     物业管理与项目管理过程的一致性
     管理工作过程就是预测和计划、组织、指令、协调、控制等五个方面的工作过程。无论项目管理还是物业管理都具有以上过程。
     物业管理和项目管理目标的一致性
     作为项目管理本身来说,其目标就是要将有限的时间、费用等方面的资源充分有效地利用(使之能用最少的时间、最省的费用获得一个令人满意的质量要求)。同理,物业管理目标就是用有限的资源,通过管理工作协调、平衡来达到一个较高的质量要求,使得物业保值增值。因此,两者目标有高度的一致性。
     用项目管理方法开展物业管理的意义
     主要体现在以下三个方面:(1)克服了各自为政、多头管理以及"大锅饭"的现象。物业管理是一项复杂的系统工程,涉及面广,政策性强。物业管理公司应按照项目管理理论,实施经理负责制,有力克服了各自为政、多头管理的现象;有利于加强目标管理,保证各项任务指标圆满完成。(2)节约资金,使投入与产出获得平衡。采用项目管理方法来制定物业管理工作的计划,并进行目标控制,协调投入和产出之间的平衡,防止资金浪费。(3)工作协调,提高效率,保证质量。把物业管理的各个服务项目分解为一个个子项目,按照项目管理要求来分解,有目的地加强各部门、各单位的沟通,更好地为住户服务。
     物业管理企业经理{主任}的工作重点
     作为一名企业负责人的工作重点是:(1)质量控制,物业管理服务质量是物业管理企业在进行物业管理活动过程中,要达到规定要求和满足住户需求的能力和程度;(2)成本控制,所谓成本控制,就是对物业管理的每一项活动,都要有成本意识,都要学会运用价格理论,找出物业管理收支平衡点,尤其要对物业管理中各项活动的成本进行分析,做到心中有数;(3)时间控制,所谓时间控制,就是在成本与质量的前提下,注意学会时间安排从而提高效益。

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