这个“死循环”是大多数小区物业服务质量下降的症结所在
专家支招:物业要提升服务不能只靠涨价,应建立长效常态服务机制
业主在签订协议时,也需要注意合同中是否包含服务内容和方式
“除了打扫卫生看看门,物业就是收费收费收费!”对于物业公司的服务,很多业主都不满意。
物业公司“降低服务维持生存”的说法,也遭到业主们的普遍质疑,认为物业公司不差钱,要谈涨价也需搞好服务再说。
公共管理专家认为,解决当前物业服务中存在的问题,不能仅靠涨价,还需要企业自律、业主监督、政府监管三管齐下。
业主
物业就知道收费
啥时候管过草坪死活 7月28日,河南商报《物业服务,先当孙子后当爷》一文,报道了业主入住小区后,物业服务质量下降已成为一种“态势”。
“你们的报道,说出了业主的心声,我们小区也是这样啊!”两天来,河南商报记者相继接到100多个读者来电、邮件、短信,很多读者对报道深有感触。
余先生是一名高校退休教师,家住郑州市农业路某小区,他说入住小区之初,小区内小桥流水,到处都是碧绿的草坪,一年后,小桥流水的场景再也不见了,草坪干死无人问津,就连单元楼的大门,也坏掉没人修,“除了打扫卫生看看门,物业就是收费收费收费,啥时管过草坪死活!”
于是,余先生以不交物业费对抗:“你服务都不达标,我凭啥给你物业费!”双方僵持不下,物业公司起诉到了法院。最终,余先生赢了这场官司。之后,物业公司进行了整改。
“小区的绿地,都被一楼业主圈起来种菜了,防盗窗装得乱七八糟,物业都不管。”读者闫先生说,门卫和保洁跟以前比,也都打了“5折”,“你想啊,人员一下减少这么多,服务能好吗?”
家住兴华南街的刘先生也有同感,他所在小区有700多户,几年前,物业费每平方米已由0.32元涨至0.36元,除正常的物业收费外,小区的广告牌、车位、小摊都收费,这也能挣不少钱。
“物业公司缺的不是钱,是良心,是好的服务。”刘先生说,物业公司为了将小区的车位卖掉,只要没在小区买车位,一律不准进小区。有一次,有个小伙子雨天开车送一位老太太回家,但保安拦住车辆不让进,这位80多岁的老太太只好下车,冒雨从小区门口走回了家。
物业
生存都难以维持,服务质量咋能不下降 “物业费本来就不高,还有业主不交。”郑州某物业公司刘先生说,“没钱”是物业服务下降的主因。郑州市整个物业行业的收费率,最高的小区估计也只有80%左右(不交费因业主对物业服务不满),为维持最基本的生存,只好采取减员方式,而服务质量下降也就不可避免。
保安是不是少了,喷泉是不是在喷,很多业主都在乎这些“面子工程”,但对于物业公司而言,这一部分占物业支出并不多,真正大的支出是各种设施的维护。
郑州市某物业公司经理王先生说,一部电梯的维保费用,每月就要三四百元;消防设施的维保,每年每平方米1元左右;自来水、供电设施的损耗,以及浇花草、照明等支出,每年算下来也都是不小的开支。
“一些小的支出,比如路灯、电闸坏了,物业公司只好自己掏钱,总不能等着申请维修基金吧。”王先生说,这些隐性的支出,才是物业公司最大的负担。
此外,这些年,员工工资也提高了,随着新劳动法的实施,企业需要给员工办理“五险一金”,“听说有三四十家物业公司,因为交不起这笔钱倒闭了呢。”而另一方面,以这样的经济实力,也不可能留住优秀的人才,良好的服务也就无从谈起。
专家
提升服务不能仅靠涨价,企业自律也很重要 郑州市房管局物业处处长程建颖说,目前郑州约有3000小区,物业公司近900家,每年约增加80家(有进有退)。
v对于物业公司,物价局、房管局、社区、办事处都有监管之责。郑州市房管部门一位负责人说,10年来物业费一分钱没涨,但物业公司的各种成本都在增加,对于业主反映的服务不达标问题,房管部门通常也都是责令整改,一般不采取降级收费的措施,“毕竟企业生存艰难”。
另一方面来说,即便房管部门想监管,只怕也是有心无力——无论市房管局物业处,还是区物业科,工作人员大都只有四五个人,根本忙不过来。
郑州大学公共管理学院教授纪德尚认为,企业是几级资质,收了哪个档次的费用,就应当提供对应的服务,否则伤害的不只是业主。这不是钱的问题,是企业的诚信问题。
纪德尚认为,作为业主,在与开发商、物业公司签订协议时,物业服务内容、方式应当在合同中予以体现,而作为物业服务企业,应重视自己的信誉,履行自己的职责,建立长效、常态服务机制。
在纪德尚看来,要想解决当前物业服务中存在的问题,不能仅依靠涨价,还需要企业自律、业主监督、政府监管三管齐下,从而保证物业公司在提取合理利润的前提下,将余下收入投入小区建设中。
据相关人士透露,郑州市新的物业收费标准正待审查通过,到时有望实现物业收费和服务的对等。
互动
商品房物业收费
实行两种方式 来电中,很多读者提出相同疑问:为什么我们小区的物业收费,比政府最高指导价还高?
朱女士说,她买的是“多层洋房”,有电梯,房子交付两年了,她一直没有装修入住,但物业费每月还收取每平方米1.8元,“收费怎么比最高指导价还高呢?没住还要交费吗?”
对此,郑州市物价局公用事业处常先生说,自办理交房手续之日起,不管是否装修入住,业主都需要交纳物业服务费。
目前,郑州市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅(指多层住宅、高层住宅)物业服务收费实行政府指导价,但是已成立业主委员会,以及业主在签订房屋买卖合同时已约定物业服务内容和收费标准的除外。写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。
也就是说,朱女士的房子物业费每月每平方米1.8元,如果是其在买房时合同里就已约定的,就是合法的。当然,另外一种情况就是物业公司乱收费。
对于业主反映强烈的物业公司收取车位费问题,物价部门也有说法。
常先生说,小区车位属于公共面积,物业公司收取车位费需要经过业主委员会同意。
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