关于物业维修基金的管理办法，国家早已出台了相应的法规。但据记者了解，各地仍普遍存在着贯彻实施不到位、甚至漠然视之的现象。有关专家分析认为，物业管理维修基金不落实，会留下非常多的后遗症，将激化物业管理公司与业主之间的矛盾，并使其升级为社会化的不良现象。如珠海吉大某高层住宅售后3年，原开发商破产注销，新物业管理公司接手后发现该楼电梯等设施破损严重，尤其是消防系统已瘫痪，消防部门要求限期整改。但又消防系统一项整治经费就需5万元，由于原开发商未移交物业维修基金，该楼大部分住房也不愿分摊整治经费，最后物业管理公司不得已先垫资整改，才能消防隐患得以排除。类似的事件在全国很多，有相当一部分小区存在着"一年新、二年旧、三年破"的现象，由于物业相关配套设施更换和大修的费用不到位，致使小区环境恶化、物业贬值，影响居民的正常生活和人身安全。因此，落实物业维修基金，已显得十分必要。

     何为物业为维修基金

     物业维修基金是指专项用于物业公司设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程的储备资金。

     公共部位是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场连库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

     物业维修基金的筹集

     落实物业维修基金，首先体现在制度在法规上。物业管理部门，应有明确的强制性规定，开发建设单位必须将物业维修基金摊入住宅小区开发建设成本、既包含在房屋售价里，并在房屋交付使用时向业主委员会移交。但目前的现状是，许多地方一直没有采取相应的措施予以贯彻落实，物业维修基金的筹集工作还是处于一片空白，陷入被动的局面。

     由于大量的住宅小区已交付使用，在实施物业维修基金时，也要兼顾将来新建的住宅小区，不能采取一刀切的不符合实际的做法。具体办法是：

     1、对已交付使用的住宅小区，物业维修基金的筹集建议参照住房公积金的征集方式，由业主每月定期按标准缴纳（可采用银行代扣方式），由物业管理主管部门设立专帐管理并监督使用。

     2、对新建的住宅小区，物业维修基金的筹集建议由开发建设单位在办理商品房预售许可证前，根据物业管理条例规定，按物业总投资的一定比例一次性向物业管理主管部门缴纳，同时业主仍须按一定标准（适当低于已交付使用住宅小区）缴纳维修基金，这样便于解决第一笔资金用完以后物业公共部位、公共设施设备的维修问题。

     物业维修基金的管理部位

     为科学、合理地使用物业维修基金，确保物业公共部位、公共设施设备得到长期养护和及时维修，为广大市民提供"长治久安"的物业管理保障，市、区物业主管部门和财政部门要加强对维修基金管理和使用的指导、协调和监督，应注意以下几个方面：

     1、维修基金代管专项基金，应在银行专户存储、专款专用。维修基金闲置时，除可用于购买国债外，严禁挪作他用。维修基金随物业走，不随业主走，业主转让房屋所有权时，结作的维修基金同时过户。只有因房屋拆迁或其他原因致使物业灭失的，才将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

     2、使用维修基金时，先由物业管理企业提出使用和维修物业项目经费预算、决算报告书，向全体业主公告，经大部分业主书面同意并报区物业管理主管部门备案后方可实施。如业主不同意使用但又确属必需的，物业管理企业可以向市、区物业管理主宇航局部门提出复议。

     3、物业管理委托合同终止或解除时，物业管理企业账内仍有维修基金未办理使用结算手续，应向委托方指定的物业管理企业移交维修基金本息。

     4、市、区物业管理主管部门和财政部门应制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预算决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等相关管理制度，并可要求物业管理企业在动用维修基金前须指定中介机构审核。