2012年房地产市场的特点是分化，由于经济景气周期下行，以及出口大幅下降，导致以单一资源为主的中小城市如鄂尔多斯、以外向出口为主的中小城市如温州等地房价下降，如冰山融化。

　　从2012年年中开始，房地产市场出现逆转，开发商大规模进入市场，到四季度地价上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企业拿地。从年中开始，北上广深一线城市价格坚挺、成交量上升，其他省会城市房价开始抬头，到四季度趋势已经十分明显。房地产市场由淡转旺，其背景是刚性与改善型需求主导、表面上限购限贷仍在严格执行。可以想像，一旦房地产政策放松，房地产市场将如何火爆。

　　2013年，房地产市场稳中有升。

　　第一，主导房地产市场的首先是城镇化。农民无论是自愿上楼还是被动上楼，都需要“楼”。假如未来十年有4亿农民朋友进入城镇，如果他们手中拥有征地而来的第一桶金，通过商品房解决农民进城的住房问题，那么市场必须提供给他们足够的商品房;如果进城的农民朋友大部分征地款被剥夺，那么地方政府必须提供足够的保障房，羊毛出在羊身上，分配给农民朋友的保障房等支出必须通过房地产收益得到补偿。所以，成本就是房地产，40万亿的成本，需要多少房地产支撑?

　　第二，基建投资需要土地杠杆。城镇化进入快车道，中国需要大规模基建，2013年轨道交通等基础设施投资还将大干快上：中央重点工程由中央企业负责，各地基础工程基本上都由各地城投公司负责，城投公司发城投债、到银行借贷，最重要的抵押品、资产评估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，还做什么基建?还建什么轨道交通?

　　乐观的说法是，可以利用民资。确实，中国存款将近百万亿，民资作用不可小?。而从温州等地的轨道交通民间集资情况看，民资对于入股、集资轨道交通兴趣乏善可陈。这一方面是因为公益项目赢利前景黯淡，需要政府补贴;另一方面，是担心无法提到相应的管理权与收益权。

　　第三，货币相对充裕。由于投资扩大、基建上马，全球主要央行发钞，投资货币与全球套利货币四处蔓延。

　　从今年四季度开始，热钱开始冲击中国香港地区，导致香港金管局释放千亿港币、几十次干预汇市，以压低港币汇率。明年，全球热钱流动势头有增无减。发达国家借入零利率的美元、日元，在全球寻找套利机会。可以肯定，中国货币政策将比今年略有宽松，以适应投资增长，全球主要央行零利率抑制了中国央行的加息空间，明年真实汇率还将继续上升，名义汇率加上通胀都处于小幅上升区间，尤其是通胀的预期，正在逐渐加重，导致人们购买资产的热情上升。

　　不可忽视，2013年还有两个特点：一个是房地产市场继续分化，温州、鄂尔多斯等地回升无望，冰山从边远地区融化，而大部分省会以上核心城市房价还会上升。另一个特点，房价上升半遮半掩、欲说还羞。虽然房地产政策继续紧缩，但实际需求与经济决定了房地产市场上涨的内生动力。