房产投资如何做选择？

    住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士:

    我们认为未来房产投资是什么，我们如何做选择。未来的房产投资我认为应该说和过去我们中国房产市场单边上涨的格局的市场投资判断是截然不同的，过去市场都是一个单边上涨的格局，所以在哪儿投资都有机会，在哪边开发都能赚钱，在哪儿拿到地都是好事情。但是未来我们前面已经讲了，房产是一个分化的格局，所以我们对投资趋势的判断和选择就尤为重要。你趋势判断正确，投资选择正确，你的企业的规模大小、管理水平的好坏、高低，都不会影响到你挣钱，只是赚多赚少而已。如果趋势判断错误，你再好的企业也会在市场上倒闭。那么未来的房地产市场应该包括两个部分，第一个部分是住宅市场，一个是非住宅市场。那么对住宅市场来说，现在在房地产投资里面，住宅投资已经占到整个投资的68%左右，70%还不到，也就是说非住宅投资现在处于一个规模和占据开始扩大的发展阶段。那么对非住宅投资来说，未来的发展趋势是什么呢？我们对2020年中国住房需求的估算大致有三句话，是一个结论，三句话。这三句话是：第一，我们仍有空间；第二，增速是减缓的；第三，分化是加剧的。为什么说仍有空间？就是因为我们到2020年之前，城镇化的进程还没有结束，全国人口总量增加的格局没有改变，我们城市每年都面临着2000万人左右的新增常住人口，每年新增2000万，这个新增的城镇、城市人口，他一定要在城市有地方住。所以新增需求要靠新开发来满足，所以我们说有空间，有空间的第一个原因是新增需求还存在。

    第二个原因是在于我们人口的年龄结构，对房地产市场的中期影响特别大，而到2020年之前，中国人口的结构有利于房地产市场的发展。比如说25岁到45岁这个年轻的劳动力，所以在人口所占的比例我们仍然处于一个高位，2020年之前仍然处于高位，之后它是一个缓慢下降的格局。第三个理由，高储蓄人口对房地产市场贡献也是非常大的，而我们到2020年之前，中国的高储蓄人口也就是35岁到54岁的这部分人，他们所占的比重还在30%左右这个水平之后，会开始处于下降的水平。第四个原因，是因为家庭结构的变化，就是小型化。小型化意味着什么呢？家庭小型化意味着人口不增加，空房需求在增加，过去十年，如果说城镇的家庭户增长了57.8%的话，一代的家庭，单代的家庭增长了120.8%，所以我们说小型化还在持续。以上几个原因都导致我们认为未来的新建商品房市场还是有空间，总量还是比较大。但是它的增长不可能复制过去十年的增长，未来的房地产市场的增长一定是一个增速减缓的过程。我们过去以商品房消费面积为例，过去2009年之前，商品房销售面积的增长速度年复合增长率10%左右，非常高速的增长。而未来我们认为房地产销售面积的增长一定得降到个位数，所以增速处于下降的。最后分化是加剧的，整个市场的分化是加剧的，体现在两个方面。第一，城市分化。不同的城市发展是不一样的，比如说有的城市涨，空间还比较大，有的城市就平衡，有的城市还下跌。第二个，企业也在分化。下一步在目前的市场格局下，我们认为下一步的企业一定会面临一个整合和调整，这是我们非常残酷的一个现实，我们一定会面对，而也不得不面对这样一个现实。

    那么这样一个情况下，我们房地产的投资怎么选择呢？我认为最值得大家关注的是两个因素，第一就是城市群这个因素。大家说城市分化是不是只有一、二线城市才有机会，其他城市就没有机会了呢？我不这样看待，我认为城市分化不仅仅是三、四线城市和一、二线城市，更重要的是三、四线城市本身也是在出现一个分化的格局，有的是城市有机会，有的城市机会不大，有的城市就没有机会。所以我们的选择不仅仅是要选择一、二线城市，我们要有一个选择的原则，这个原则是什么？第一，我们要关注城市群。城市群不是政府规划的城市群都是值得我们选择的，关键是我们要选择那些城镇率大的城市群才最适合我们投资。城市群是产业最集聚，产业密度最大，发展最繁荣的地区，产业密度大意味着什么？产业密度大意味着它会不断地派生出新的产业，而不断地派生出新的产业它会带来新的就业人口的增加，对房地产市场是最有利的市场。所以我们说第一我们要关注城市群，而且这个城市群不是政府规划的城市群，大家知道我们现在政府提出未来的城市发展道路要走城市群作为城市发展的主体空间形态，全国规划了多少城市群呢？接近上百个城市群，大大小小的城市群，不是所有规划的地方，城市群的地方都是值得投资的，我们一定要选择那些城市数量人口密度大的地方，那些城市群才最有发展的潜力和前景。

    第二个，就是我们要非常面临着一个残酷的现实就是，我们要关注高速铁路网的建设。大家知道中国现在正在规划高速铁路网，这个高速铁路网有两个部分组成。第一个部分是城市群内的城镇化所支撑的快速轨道交通，国家通过国家的高铁把各个城市群连接起来，这个规划正在布局和实施之中。那么大致我们可以想像等到那一天，哪一天呢？那一天是中国的高速交通网，把它建成网络的那一天，现在全国600多个名字叫市的城市，大致可以分为两类。一类城市是在高速铁路网的网上面，它是交通的连接点，它各个城市构成了一个在高速交通网的连接下，它变成一张城市网。在这个城市网上的城市未来的投资机会更大，产业集聚程度会更高，投资的成本会更低，效益会更高，对人口的集聚更明显。而另外一部分城市是在网的下面，在网的下面相对来说它的投资机会恐怕就不如在网上的那些城市的投资空间大。所以我们说这个高速交通网它的规划建设，高铁改变中国经济，一定是这个格局。在农村我们有一句话，要想富，先修路，在城市是一个道理。城市高速铁路网的建设，将会使相当大的一部分城市整体的城市的级差地租发生变化，级差地租发生变化的过程就是房地产投资增值的过程。所以我们说我们要关注什么，我们要抓住要点，我们今后的投资是一定要有选择的投资，而不是过去只要进房地产就能赚钱，这个概念已经一去不复返了。未来市场是一个分化的格局，分化的格局就是我们要有选择，而这个选择是我们要从一个区域发展的角度，从整个国家的发展的格局的角度来做我们自己的判断，不仅仅是一、二线城市，我们很多三、四线城市，我们高速交通网的建设也会改变它的整体的级差地租，未来也是有机会的。当然我们未来的投资也不仅仅是住宅市场，非住宅市场也面临巨大的空间，但是同时也有很大的风险，因为今天时间关系，我们非住宅投资的问题就暂时不进行深入细致的分析，但是我们就讲了中国未来养老地产、旅游地产以及商务、服务型的一些地产，在不同的城市有它不同发展的机会，我们创新的空间还是非常大，关键是我们有没有这个能力来开拓这样一个新型的市场，这对我们开发企业的挑战是非常巨大的。总而言之，我认为未来三中全会之后中国的房地产市场是一个谨慎、乐观的市场。我们希望，我们也认为未来的市场会出现一些新的变化，这些新的变化是需要引起房地产企业逐步的重视，以上的内容仅供大家参考，谢谢大家。