相对于房地产投资而言，100万元也许并不是一个了不起的数字，连北京参加投标的保证金都要5000多万。但如果让企业拿出100万元做一份研究报告，则不是一个小数字了。那么是什么原因使企业发生了对研究报告的兴趣和关注，并有足够的动力让几个不同的组织能结合到一起共同进行一项事先并不可能知道预期结果的风险试探。

     中国有句古诗“春暖鸭先知”，其意味深长。本来作为第一线从事直接投资、生产并面对面接触消费者的人最清楚市场的脉搏，但对市场的各种评价与议论却是由各种各样既不承担投资风险，又大权在握可以左右政策的鸡定调。也许应该称他们为飞上天的“雄鹰”，但“雄鹰”未必比“丑小鸭”更清楚春的到来。为让市场的信息对称；为了城镇建设的未来；为了证明实践是检验真理的唯一标准；为了以证视听；实践者们决定联合起来共同出资请专业的独立研究机构，既不从上向下站在政府的立场，也不从下向上站在发展商的立场，而是公正的站在消费者的立场上出一份完整的研究报告。

    于是我们组织了REICO工作室。我们不能说是企业和社团组织在做政府应做的事，但市场经济中，行业组织和企业恰恰可以替代政府做市场应做的事。由企业组成的行业协会本就应维护行业的利益，而公正的认识和评价市场的现状与发展就是维护行业基本利益的平台。对市场现状认识的不同自然会让政府出台与市场运营主体认识相悖的相关政策和相关游戏规则，市场中就会出现两种不同的力量，社会将更多的时间和精力浪费在上下政策之间的博弈中，或者放在更多的寻租过程中。以政府为主导的市场经济，自然也会在博弈中更多的发挥政府的主导作用而不是市场的自我调节作用。

     为什么同是一个市场却会产生不同的认识结果呢？其一，是相互之间信息的不对称。一线的人更理解具体的市场，国家管理者更理解宏观的统计数字，资料信息的基础不同自然会产生分析的结果不同。其二，是各自的利益相关性不同，认识问题的角度不同，所使用的分析方法不同，自然也会产生结果的差异。为解决上述两者的矛盾，于是我们用一个两者都不是的专业研究组合去完成这样一份报告。

    严格的说我国有数字残缺的统计年鉴，但却从来没有一份公正全面的分析报告。于是行业组织者和企业联合起来共同出资每年向市场提供一份综合性的年度报告，并力争让这份报告不仅为国内的发展商服务、为国际的投资人服务、也为世界各国了解中国的房地产市场和中国建设的未来服务。

    总有人对房地产市场说三道四，总有人对开发商进行丑化的攻击，好像房地产是个垃圾桶，中国经济发展中的所有脏水都可以往这个桶里倒。钢材价格上涨是房地产的事；钢、铝、水泥投资过速是房地产的事；电不够用了也是房地产的事；信贷增速和风险还是房地产的事；农民失地是房地产的事；拆迁征地上诉是房地产的事；虚假广告是房地产的事；连政府官员的腐败也成了房地产的事。中国经济发展中的问题几乎没有一件不能把脏水扣在房地产的头上。因此历史上中国政府每次的宏观调控都是从停缓建、压缩建设规模、控制建设信贷出发，死死的咬住房地产不放。从房地产在中国市场上出生的那一天起，就从来没有不被指责而能过上一天清闲的日子。

    也许房地产作为推动中国市场经济改革的先锋，确实尚存在着各种各样的问题。尤其是中国本来就是刚刚开始建立市场规则和相关法律的过渡阶段。自然市场中那个“看不见的手”还没有成形，尚不能充分的发挥作用。面对市场转型过程中的问题要公正的全面分析，而不能因怕摔跤而放弃了学步，也不能任人随便的评说。起码行业中的经营主体应知道自己的存在、知道行业的地位与发展。

    几年的连续探索，今天终于有了个结果，一份由民间资助研究的行业报告将出台了。出资人也许并不能预先知道可能出现的研究结果会对现有市场中的各种争论产生什么样的结果与影响，但我们都愿意相信这样一个公正的研究，尊重这样一个研究的劳动。但已经完成的初稿和结论都让我们吃惊。虽然鸭和鹰之间无法直接沟通、交流各自对春的感觉，但现代信息技术会用第三者的语言将对春的认知告诉社会。

    我们不敢说中国政府宏观调控的政策错了，也不敢说央行压缩房地产投资和消费信贷的政策错了，但报告的结论让我们知道其码这些政策出台的前提条件——对现有市场状况的分析和认识——错了。表面看起来的房地产投资高速增长的背后，还有着大量投资转换的替代作用。在我国房地产建设和供给方式市场化及建设方式结构性调整过程中，全国房屋建设的施工面积和竣工面积自1998——2003年都远远低于GDP的增长幅度，其中竣工总量的增长尚不到GDP增长幅度 的50％。房地产的投资增长在扣除原非房地产建设资金的替代之后更远远不是今年高达30％左右的增长率。

    关于房价的增长和购买力的增长在报告的分析中都同样得出了与现有市场中的各种评论完全不同的结论。当更多的学者、专家和政府官员都愿意更多的与国际接轨，总想用国际通行的指标来做国内的情况分析时，常常在一知半解或未对国内统计数字进行国际标准的调整时对比使用，会使计算的结果产生巨大的偏差。为此，报告中完全按照国际惯例的标准引入了六个重要的指标，其中多个指标是国内首次使用的。

    重新定义的“房价收入比”正确的反映了我国现有房价和家庭收入的关系；“住房自有化率”调整了住房私有化率的缺陷，更真实的反映了现有住房的基础情况；“住房可支付性指数”比“房价收入比”更能直观的反映家庭对房价的价格承受能力，并增加不同地区的可比性；“住房需求的收入弹性”不但能预测住房需求待征和住房需求的未来发展，并且可以根据居民收入的增长判断住房需求的潜力；“存量房屋空屋率”更直接的解决了长期困扰市场和屡被指责的“空置率”概念不清的问题；“增量房屋吸纳率”则不但有利于了解宏观市场，同时可以有利于地区或城市微观市场的预警。

    报告给定了中国未来的空间分析，中国的房地产在与世界发达国家同发展阶段的对比中尚落后50—60年，在GDP的比重中约相差5－7倍，增长弹性尚远远低于相对标准。中国的房地产不是发展太快而是发展太慢了，未来的发展空间尚需要各方努力，也许报告会让所有人都重新认识今天。

    报告的全部内容将在12月初的住交会上正式面世，会让更多的人知道这一研究的成果。我们不在乎有多少人会对报告说好，只想清楚的让所有人知道真实的市场和真实现状。当这些经过分析之后的数字公布于众时，每个人都会通过自己的思维对市场给出一个重新的定论，这就是报告的目的。

    报告推翻了一些市场现存的结论，总会有更多的不同意见的。古有“指鹿为马”，今天却只能是“指马为马”了，公开的信息将对社会开放。