中国一线城市与部分二线城市的房价在春节后一路飙升，中国楼市泡沫论随之再次出现。

　　在此前举行的博鳌论坛期间，经济学家陈志(微博)武表示，中国政府将房地产泡沫越做越大，正朝着次贷危机的方向走去。不仅陈志武，高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在此期间也表示，中国的房地产泡沫是全球最大的。

　　中国房地产是否存在泡沫？判断楼市是否存在泡沫的标准是什么？中国房地产未来的发展形势又会怎样？《中国经济周刊》记者日前专访了全国房地产商会联盟主席顾云昌教授，请他就当前的房地产形势解疑释惑。

　　“说京沪深楼市没泡沫，没人信”

　　《中国经济周刊》：从2001年开始就有人说中国房地产市场存在泡沫，最近几年，中国楼市崩盘论、泡沫论一直不绝于耳。那么中国房地产市场是否存在泡沫？

　　顾云昌：楼市存在泡沫的主要表现就是房价上涨过快。房价涨到什么程度算高、算有泡沫了，对这个问题大家的观点并不一致。一般的判断依据是房价收入比(一套中等水平的住宅价格与一个中等收入家庭年收入之比)，这个比值在6倍以下比较正常。房价收入比在一个国家的不同历史阶段不一样，各个国家之间也不一样。现实中，发达国家房价收入比低一些，发展中国家高一些。

　　原美联储主席格林斯潘曾经讲过，泡沫只有破灭后才知道有泡沫。我个人认为中国的房地产市场是存在泡沫的，但泡沫并非普遍存在，许多三四线城市没有或基本没有泡沫，而在一线城市和部分二线城市，比如北京、上海、深圳等地，说没有泡沫人们都不会相信。

　　《中国经济周刊》：既然一线城市和部分二线城市的房地产市场存在泡沫，那泡沫会不会破？什么时候会破？

　　顾云昌：泡沫的最终结果可能有两种：一种是破灭，一种是被吸收。所谓破灭就是到一定程度时房价大跌，并导致金融危机。还有一种情况就是泡沫被吸收了、挤出了。当人们的收入增长远远高于房价的涨幅，房价在一定阶段涨势放缓，甚至出现下跌的情况，这个过程就是挤泡沫的过程。比如从2011年到2014年，这4年就全国平均水平而言，房价收入比小幅下降，这个过程其实就是挤泡沫的过程。

　　目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大，的确存在破灭的风险，但是还没有达到马上要破灭的状态，更不存在楼市整体存在泡沫的问题。也就是说，中国楼市总体上不会崩盘、不会硬着陆。上海、深圳等地收紧限购政策，就是防止大城市的房价进一步提升，泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险。

　　《中国经济周刊》：该如何看待一线城市和部分二线城市的楼市泡沫已经很大，但是房价还在上涨，那些没有泡沫或基本没有泡沫的三四线城市的房价却涨不上去的现象？

　　顾云昌：房地产是不动产，它和土地连在一起不能被搬动，因此具有非常明显的地区特征，各城市的楼市主要由各地区的供求关系决定。从目前看，三四线城市的房价收入比相对合理，没有泡沫或基本没有泡沫，三四线城市的房地产市场的主要问题是库存太多。一线城市的房地产市场肯定是有泡沫的，但是恰恰是有泡沫的地方，房价还在涨，事情就是这么矛盾。

　　有些人在做判断的时候，往往看到一些一二线城市的房价越来越高，普通百姓越来越难以负担，就以为泡沫要破灭了，其实不然，因为这些地方恰恰还有购买力在支撑。一旦某地房地产市场没有购买力(包括自住型购买力和投资、投机型购买力)支撑了，就会出现有价无市的情况，进而导致房价下降或者泡沫破灭。

　　“说中国楼市泡沫全球最大 有失偏颇”

　　《中国经济周刊》：高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在博鳌论坛期间表示，中国的房地产泡沫全球最大。对此您如何看待？

　　顾云昌：如果说北京、上海等城市的楼市泡沫大，这是存在的，但是用京沪深等一线城市的情况代替全国情况来说中国楼市泡沫全球最大，则有失偏颇。因为很多中小城市的房价并不高，没有泡沫或者基本没有泡沫。应该说，中国的楼市泡沫是局部性的，有大泡沫的就是若干一线城市和一些二线城市。这些城市的房价收入比要高于伦敦、纽约等城市，但许多中小城市的房价收入比大多在五六倍。据上海易居(博客)研究院的研究报告显示，2014年全国城市房价收入比的平均数为7倍左右，属于偏高。

　　“楼市泡沫主要由超发货币造成”

　　《中国经济周刊》：一线城市和部分二线城市的楼市泡沫是怎么形成的？

　　顾云昌：楼市泡沫一般与货币量密切相关，房地产市场具有强大的对货币的吸收力，任何一次货币的增发扩张，实际上最终都会流入吸附能力最强的楼市。过去15年，我国广义货币M2大幅度上涨，大概增加了10倍，由此也导致京沪深等一线城市的房价在过去15年中增长了10倍左右，货币的泡沫导致了楼市的泡沫，二者具有相关性。在现阶段拉动经济增长，货币政策相对宽松，M2增加很快，所以导致了楼市泡沫不断增大。如果把控好货币供应量，泡沫也不会这么大。某种意义上说，房价上涨是货币贬值的一种表现。

　　《中国经济周刊》：哈继铭在博鳌论坛期间表示，中国房价之所以没有下跌是因为有政策在推动其上涨，您认同这种说法吗？

　　顾云昌：我认为，房地产市场的发展是有周期的，既有15~20年的长周期，还有3~4年的短周期。处于上升周期时，交易量增加房价上涨，反过来交易量下降，房价不涨或下跌。

　　本轮短周期是从2015年下半年开始出现的，现在还在上升通道中。一般来说，越是大城市，楼市热得快，冷得也快，上下波动也较大；相反，小城市热得慢，冷得慢，波动也小些。从长周期看，中国的房地产市场已告别15年的黄金时代，迎来下一个15年左右的白银时代。

　　白银时代要持续到2030年左右， 2030年之前，我国仍处在城镇化进程中，住房主要的需求对象是由农民工构成的新市民，再加上原有市民的改善性需求和一部分刚性需求。白银时代的特点是每年增量不大，但是总量大。不可能像黄金时代房地产投资每年有20%以上的增长，每年新增的商品房供应量大约会保持在1200万~1300万套，房地产的二级交易市场和租赁市场会更加活跃，仍然会是一个很大的产业。

　　我个人判断，在未来十几年中，中国房价整体上会稳中有升，但会有上下波动。从短周期看，2016年房价整体还是稳定上升趋势，去库存政策的出台，有助于这种趋势的发展。在当前的货币金融环境下，比较有利于全国性的去库存，同时因流动性的增加促使泡沫变大或者不被挤掉。同时由于投资渠道缺乏，使老百姓的投资更多地流向了楼市，从而不断催生大城市楼市泡沫。当然还有中国土地市场的特殊性，楼市泡沫实际上也是地价泡沫的主要表现，因为我们的土地市场是政府控制的，所以房价中所含的地价比重不断升高，自然会催生楼市泡沫。

　　“三四线城市楼市要合理加杠杆”

　　《中国经济周刊》：采用加杠杆的方式购房，可能会导致系统性的金融风险。如何看待目前楼市中的加杠杆现象？

　　顾云昌：加杠杆产生的影响在一二线城市比较明显。首付贷是导致楼市风险的一个原因，但不是最主要的原因，在三四线城市，即使再加杠杆，购买力还是不足，因为库存大，供大于求，人们预期房价还要降。鉴于中国楼市严重的冷热两重天，在三四线城市需要在可控范围内加杠杆，一二线城市则要减杠杆。一个在发烧，要吃降温药；一个体温很低，要保暖。

　　(刘鹤影对此文亦有贡献)