记者：“多少钱可以操作一个楼盘？”

    李丁：“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。”

    拿到批文后，开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系，二者缺一不可。”其它成本如何解决？“银行贷款。”

    为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金，但“他们才没那么傻。”

    一房地产公司副总告诉记者，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。

    “这个环节最关键，一旦打通就意味着成功了一半。”

    开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。

    记者：“银行不会怀疑？”

    李丁：“说句实话，所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但拿人手短，只要能骗过国家，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随着销售结束，这些见不得人的东西自然烟消云散。”

    对此，记者采访了银行界有关人士，并梳理了一下房地产公司的资金流向，发现楼盘销售实际上在假按揭阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”.这也不难解释诸多房地产老板为什么能够携款潜逃.

    “如果销售不理想怎么办？抵押给银行，按市价评估。”

    据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金几个亿。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，该行长毫发无伤，甚至要求官复原职！

    以上违规操作的后果是：银行的呆账，房地产开发商欠款曾在其中占了24%，与之相比，老百姓按揭欠款只占了0.4%.如此巨大的落差只能用机制缺陷来解释。