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析辨二手房买卖合同 是什么合同?都有什么用?
编辑:新野楼市网   2005年05月22日11:24   来源:新野楼市网  

问:我最近为了买房子,走了很多中介,看到了很多种类的合同,请问这些都是什么合同?都有什么用?

答:二手房买卖过程中我们总是会看见很多各式各样的合同,而且名目繁多,诸如××居间合同,××委托合同,××经纪合同,××中介代理合同,××买卖意向书,××买卖确认书,××购房协议,定金协议等等,当然还有上海市房地局公布的买卖合同示范文本,代理合同示范文本,以及办理贷款由银行提供的借款合同,担保公司出具的担保合同等等。所有这些合同都是用于明确买卖关系,委托代理关系,以及贷款、担保关系的合同文本,除违反法律、法规禁止性条款外,均是合法有效的,对合同当事人具有约束力。


  问:这些合同都具有一些什么性质?我签订之后会有什么样的后果?


  答:这些合同主要可以归纳为三类。一类是与经纪服务机构之间确定委托代理关系的合同。这类合同主要确定委托人对于经纪服务机构的委托授权内容,报酬的支付,违约责任等内容。这类合同中还涉及到一般委托和专任委托的区别,委托对此需要多加注意。另一类是确认买卖双方当事人之间房屋买卖关系的合同。这一类合同中主要明确买卖双方的权利义务关系,是买卖双方整个买卖过程履行的主要依据。还有一类主要是买方为购房而办理贷款所签订的相关合同。合同是确定各方权利义务关系的主要依据,签订之后就应当严格按照合同约定履行,如果存在违约的行为,应当按照合同约定承担违约责任。


  问:我最近签订了一份《××公司购买意向书》,上家也签了字,如果一方不想买房或卖房,是否能受到意向书约束?


  答:判令合同的性质并非根据合同的名称,而是根据合同的内容。如果所签订的协议中对于房屋买卖事宜进行了明确的约定,符合房地产买卖合同的内容的,就可以认定为是房地产买卖合同,对于买卖双方具有约束力。


  上海申房律师事务所主任律师孙洪林


 



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