二手房网上交易系统将在静安、长宁等7个区率先进行点。那么，与传统的交易方式相比，网上二手房交易有何特点？是简便还是烦琐了？具体怎样操作？且听记者根据从有关方面提前得到的资料一一道来。

    听说网上房地产的二手房交易即将开通，一些市民已经急不可待了，尤其是那些曾吃过“黑心中介”苦头的买房人、卖房人更像是找到了“安全岛”，希望通过公开的网上交易，让房屋买卖过程既透明又安全。

    据悉，二手房网上交易系统将在静安、长宁等7个区率先进行试点。尽管试点尚未正式推出，但记者近日已从有关方面提前得到《网上房地产上网挂牌规》（以下简称《上网规则》）、《网上房地产交割监管规则》（以下简称《监管规则》）等资料。记者对这些资料进行了一番仔细研究后发现，与传统的二手房交易方式相比，二手房网上交易在交易程序上大同小异，最明显的差异在于信息的获取渠道更广，资金监管的“第三方”不是传统的中介机构，而是房地产交易中心和会员银行联手打造的资金监管平台，安全性自然要高得多。在费用方面，如果上下家自己“手拉手”成交，将会节省总房价1％的中介佣金，而如果在网上挂牌，但仍通过中介撮合成交，费用方面和现在的网下交易没有区别。

    么，二手房网上交易到底怎么玩？手续是更烦琐还是简便了？资金该如何交付给“第三方”？会给不诚信的人钻“空子”吗？记者在此为你作一番解读。

网上如何挂牌？
    通过网上房地产买卖二手房，首当其的自然是挂牌这一关。那么，怎样到网上进行挂牌呢？

    二手房上网挂牌主要分为四个步骤，即: 网上挂牌申请→资格审→定交易撮合方式→网上挂牌。

    目前，市民可以通过网上房地产进行房地产买卖、房屋租赁、有住房差价交换这三种形式的交易活动（因共有房差价交换比较少见，在此不作详细介绍）。整个交易过程中，买卖双方可以自由选择是否需要交易中心提供的咨询、查询、资金监管等无偿服务。

    网上挂牌申请: 市民选择网上挂牌，要前往设立在各区县交易中心的网上房地产服务受理处（以下简称理处）提出上网挂牌申请，签订《上网买卖挂牌申请及承诺书》。申请上网挂牌的时候，应递交《上网买卖挂牌申请及承诺书》以及身份证明复印件、房地产权证书。

    在此需要说明的是，如果卖家是委托代理人向登记机申请上网挂牌的，还应当提交当事人的委托书。于房地产买卖和有偿转让公有住房承租权上网挂牌，申请人应当承诺同意指监管机构对可能发生的房地产交割进行监管。

    特别提醒: 并不是所有的房地产都能够在网上申请挂牌。卖家提出挂申请之后，受理处会对提出申请的物业进行资格审核。根据《上网规则》规定，有下列情形之一的，受理处将不会受上网挂牌买卖的申请:

    未依法登记取得房地产权证书的;

    共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

    权属有争议的，尚在诉讼、仲裁或者行处理中的;

    司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式选择监管、中介服务限制房地产权利的;

    依法收回土地使用权的;

    重大工程配套商品房限制转让期限内的。

    资格审核通过之后，交易中心将准予上网挂牌并向申请人出具挂牌凭证。

    确定易撮合方式: 在二手房上交易过程中，无论是买房、卖房还是出租、承租，市民既可以自行寻找交易对象，即通过“手拉手”的方成交，也可以仍通过房产中介来成交。

    如果市民选择“手拉手”，整个交易过程如谈判、看房、侃价等“自助”进行。如果选择通过房产中来撮合交易，那么首先要确定1～3个候选房产中介公司，或者在网上房地产的会员机构中选定特定的房地产经纪人。应该说，目前候选的房产中介全都是经过房地产交易中心审核、符合相关规定的，可以说是“放心”。选定了中介公司之后交易中心将相关信息发布到中介公司的数据库中，申请人与中介公司签订经纪合同，并在网上备案，而后再由中介公司负责上下家的撮合、看房，直到确认交易。

    由于现在大多数房东在房产中介门店挂牌较随意，“一房多挂”的现象比比皆是，对此《上网规则》规，申请人只能与一家经纪机构签订经纪合同，不得在网下再与其他中介公司私自签订委托经纪合同。在签订交易合同前，挂牌方如果选择需要监管机构的监管服务，监管机构负责对房地产交易的产权转移与价款支付以及与产权转移相关的抵押权设立、注销等实行监控，以保障交易双方的交易及银行相关贷款收付安全。

    申请人如果想更改挂牌价或者撤销挂牌，还是很方便自由的，只要向受理处提出申请即可。但《上网规则》对强制撤销挂牌作出了特别规定，如发现上网挂牌的房地产因司法机关或者行政机对该房地产交易进行限制等情况的，会立即撤销上网挂牌信息。

    特别提醒: 有下列情形之一的，申请人应当主动申请撤销上网挂牌信息:

    申请人死亡或者依法宣告死亡的（由他人代理申请）;

    申请人解散或者被宣告破产的;

    被司法机关或者行政机关限制房地产交易的。
如何联系看房？
    任何二手房买卖都少不了看房这个过程，尤其是对买房者来说，如果在付款前对物业没有直观的认识，比如所处的位置、周边生活配套，特是物业的质量状况等，往往会上当吃亏。

    根据网上挂牌申请时的交易撮合方式，看房也有两种形式。如果是“手拉手”的，网上房地产将公布房地产坐落位置、建筑面积、楼层、房龄、户型、要约价格、产权证号(租用凭证号)、联系人及联系电话、房屋装饰状况、房屋平面示意图、房屋朝向等信息，比现在房产中介的橱窗里张贴的内容详细得多。通过这些信息，买家可以对物业有个大概的了解。如果买家有意向深入了解，可以直接与卖家联系，商谈看房事宜。

    如果仍选择中介撮合交易的方式，其情形与现在的网下交易差不多，与经手办理这套物业转让事宜的房产中介公司取得联系后看房。

如何确保资金安全
    在本刊曾报道的《浑中介》的案例中，有些黑心房产中介利用信息不对称而骗了上家骗下家，甚至发生过卷款而逃的事情，所以二手房交易中如何确保资金的安全就得尤为重要。

    为保障买卖双方的交易安全，市房地交易中心制订了《监管规则》，与一些银行专门开立了资金监管账户，对上网挂牌的二手房网上交易活动进行监控，包括产权证转移和房价款的支付等。监管的费用主要包括交易房款、交易税金以及交易、登记的费用，此外还有贷款担保费、保险费等费用。对于应该监管的交易，监管机构不会向当事人收取任何费用，而对于其他委托监管的，则会收取相应的服务费用。如监管合同的签订等，由设在各县的房地产交易中心受理处来完成。

    由于交易的房产有抵押和未抵押之别，同时考虑到买方有无贷款需要，所以监管机构对各种情形将采取不同的监管流程。