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签订二手房合同事先须"三查"
编辑:新野楼市网   2005年05月22日11:44   来源:新野楼市网  
在二手房交易中,购买方在签订二手房买卖合同前,有必要对该二手房的房地产权利人及其权利现状做一些调查和了解,以避免合同无效或所购房屋被他人追夺。其中,至少应当查明以下三个方面:

  首先,要查明与自己交易的房地产权利人。《上海市房地产转让办法》第7条规定:“房地产转让人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人”。因此,购买方要查明对方是否已经取得了登记机关颁发的《房地产权证》,因为未依法登记领取房地产权属证书的房地产不得转让。要查明对方是不是在《房地产权证》的“权利人”一栏上所载明的权利人,并核对该权利人的身份证明。同时还须查明在《房地产权证》的“共有情况”一栏上是否有共有情况的记载。如果有其他共有人的,那么就应当有其他共有人同意转让的书面承诺。

其次,要查明该转让房屋的土地使用状况。我国《城市房地产管理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。本市登记机关在颁发房地产权证时,就是根据不同的土地使用状况,从而采用不同的颜色来实行分类发放和管理的。如绿色权证:颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人,该证所记载的房地产可以直接进入房地产市场;红色权证:颁发给集体所有土地上的房地产权利人,该证所记载的房地产不能进入房地产市场;黄色权证:颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上的房地产权利人,该证所记载的房地产在按规定办理补地价等有关手续后,才可以进入房地产市场。不过,本市房地产管理部门在1999年11月的《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的第3条第二款规定:“本规定执行之前已购买的公有住房,领取的《房地产权证》(黄色)都视作《房地产权证》(绿色)”。

最后,要查明该转让房屋是否存在抵押、租赁以及权属争议。因为如果房地产设定抵押,那么债务人一旦不履行债务,抵押权人对抵押的房地产就享有处分权和优先受偿权,而且如果房地产权利人未告知抵押权人,该抵押的房地产要转让,抵押权人就有权要求确认该房地产转让无效;对于已经出租的房地产,在其买卖时,该房地产承租人有权在同等条件下优先购买,如果出租人未征求承租人的意见,就将房地产出卖给第三人,该承租人就有权请求确认该买卖合同无效,并以同等的条件购买已租用的房地产;如果房地产权属有争议,如尚在诉讼、仲裁或者行政处理中,那么该房地产就不得转让。



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