编者按

　　宏观调控在今年3月份明确指向房地产行业之后，各类调控政策频出，对地产市场，尤其是上海房地产市场的影响巨大。最为突出的表现在上海市场观望气氛浓厚，新房成交量持续下降，对发展商产生了相当大的压力。而普通购房者在政策调控面前选择持币待购，等待价格下降后购买成为普遍的心理状况。一位地产行业中的资深人士向记者生动地描述说，“这个市场像是一锅已经煮好的肉，锅边都挤满了人，大家都等待着汤凉了，再一哄而上去分食。”

　　针对上海地产市场目前的状况，上海最大的地产企业--绿地集团目前的情况和观点在地产企业中具有相当大的代表性，因此记者专访了绿地集团董事长张玉良。

　　政策回顾

　　2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见，简称“旧国八条”。

　　2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，简称“新国八条”。

　　2005年5月11日，国务院办公厅转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中针对投机性和投资性购房等房地产交易行为加大了调控力度

　　记者：您如何看待目前中央政府对地产行业的各项调控政策？

　　张玉良：国务院办公厅转发了七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》很全面，虽然不少内容和上海的政策是叠加的，但力度和强度则明显加强，同时，如此密集的政策发布给市场的心理影响也是很大的，它们在无形中又一次强化了政策的力度。

　　国务院转发的七部委意见一共有八条，但大多数新闻单位在报道时候都把重点放在了5%全额营业税这一点上，并没有把积极发展经济适用房等其他意见做一个充分的说明。

　　此外，各种经济人士也粉墨登场，断言上海下跌50%，北京下跌30%，以片概全，以讹传讹的发表所谓的高论。一些新闻报道上海一天狂跌3000元／平方米，这些鼓噪转移和放大了政策的杀伤力，让人误解房价将全线的大幅度的下跌，使得正常消费受到阻吓。

　　记者：那么您认为《意见》的核心内容是什么，目前对上海地产市场产生了哪些影响？

　　张玉良：宏观政策的目的是有保有压，对投机性炒房是遏制，对投资性购房是控制，对普通商品住宅和经济适用房是鼓励，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费是合理引导和调控。但由于各种原因，普通消费者并没有认识其中的差别，而是片面的理解为国家对房价的全面打压。

　　与今年第一季度普遍看涨的态势不同，目前有超过70%的上海市民看空楼市(一份万人问卷调查为72.8%)，虽然投机客离场了，投资客收手了，但真正的消费者也持币观望，消费预期被完全扭转。

　　相对今年第一季度，上海房价非理性的30%高幅增长，3月份本市宏观政策出台后，4月份房地产市场立竿见影。

　　而且在调控政策下，市场出现了四个健康的变化：一是上海虚高的高价房的价格的确降下来了，二是过热的总投资规模也下来了，三是销售结构发生了变化，中低价房开始成为房市的中流砥柱，四是炒房的开始离场了，楼市泡沫开始消退。

　　记者：通过您的分析，是否认为对地产调控的目标已经达到。

　　张玉良：首先目前已经遏制了投机、抑制了投资，市场泡沫被挤压，我认为政策目的已经达成。

　　面对一系列政策，市场反映迅速，短期成交量出现急剧的下滑，浮在泡沫最表层的小资金投机者最先离场，目前到售楼处看房的大多数为自用，市场泡沫在消退。

　　但是政策也造成了消费恐慌、自用市场严重伤及，政策的效用开始受偏移、受扩大。目前，消费进入抑制阶段，大多数消费者想购买的不购买了，想改善的不改善了。按照先前普遍认同的20%-30%投机客的比例，目前成交量消减了60%-70%，则说明新的政策不但驱除了投机资金，也误伤了自用客户。

　　记者：您认为调控政策已经伤及到自住购房者，那么这些购房者心态何时能够恢复？

　　张玉良：短期内恐慌依旧，市场很难恢复。根据上海市场的特殊性，受供应量限制的影响，如果没有大的不利因素，房价下跌的空间应该不大，但在未来，受买涨杀跌的公众心理影响，房价会有一定程度的震荡，市场成交量将继续处于低迷状态，

　　由于房价预期看跌，市场短期内将很难恢复元气。但由于实质性消费需求仍然存在，当消费者普遍确认并预期市场转好且能够达到预期的保值涨幅时，将会陆续进入市场，预计4季度以后才有可能出现这种反映。

　　目前二手市场成交价是业主与客户相互博弈的结果，只有当一手房价同目前市场能够接受的二手成交价基本持平后，即一手房价跌幅达到25%左右后，才能恢复预期成交量，并出现反弹。

　　从中长期看，房市软着陆的时间不会很长。2003年以来延续至今的宏观调控其实是经济发展的软着陆，很大程度上已经或正在消化了周期性风险，如果处理适度，消化适当，新的发展周期将不会太远。只要外贸增速不减，GDP增长不变，房地产的真实需求就没有理由萎缩。

　　记者：作为发展商，而且是上海最大的发展商，您希望调控政策能向哪个方向发展，能产生什么样的效果？

　　张玉良：宏观政策对投机性炒房是遏制，对投资性购房是控制，对普通商品住宅是鼓励。

　　宏观调控目的是保持房地产业健康发展，防止房价大起大落，并努力调整结构，这就要求有保有压。

　　对普通商品住宅，上海的实施细则也出台了，积极贯彻七部委《意见》的精神，持续鼓励消费，应该是正确的举措。有一些正在实施和马上要实施的优惠政策，应该大力宣传，努力帮助普通消费者树立市场信心。

　　记者：对目前上海房地产市场的情况，绿地集团作为负责任的发展商，希望政府能发挥什么样的作用？

　　张玉良：首先是希望后续政策应该清晰明朗，给消费者一个正确的市场预期。房价的恐慌性下跌，不是所有的人愿意看到的，它的危害性是显而易见的。新八条的目的是为了打击投机行为，维护正常消费行为，它也不希望整体市场出现下滑。

　　其次是增加中低档商品房和商务楼供应，以改善市场供应结构。继续加快市政府明确的“两个1000万平方米”建设力度和适当发展商务楼的建设。健康的市场要积极培育，从供给角度讲，应该认真执行城市规划和土地规划，着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。

　　另外，更重要的是坚持舆论导向的科学理性。这个很重要，对政府的声音消费者听不清晰，理解不全。健康的市场迫切需要加强舆论导向，至少在主要宣传阵地，应该把政府的政策和用意讲全了，讲透了，而不仅仅是为了吸引眼球而刻意的裁剪。(记者 李小刚)