2019年上半年的地产狂欢似乎到了尽头。中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。促使监管“紧箍咒”出台的原因则是，地产信托的狂飙，根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

高收益稳回报的吸引力

据了解至少有10家信托公司被指导。针对房地产信托被收紧一事，中信证券明明团队指出：在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。

“若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划是会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。

严跃进认为，此类禁止性的做法以及近期的部分乱象，也说明此前资金面是有所放松的，贷款方面也出现各类乱象。而恰是此类乱象，也导致各地地王现象又开始出现。从后续市场的表现来看，需要防范新的风险，相关地产企业也需要防范融资方面的新压力风险。约谈后资金面会收紧，考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，这会带来新的问题，或者说近期拿地会趋于保守。

信托之所以青睐房地产不无道理。深圳一家信托公司负责人对21世纪经济报道记者表示，现在一年能给出10%收益的产品，基本上都被“房托产品”包揽。“实体经济一直不振，一般制造企业的利润越来越薄，一年能够给出10%收益的行业屈指可数，不过并不是所有的房企都有这个实力，一般要排名前100的头部企业。”

“‘房托’产品表现稳定收益也高，一般都能给到8%左右的收益，不能兑付的情况极少，因此我们财富中心今年六成产品仍然集中在‘房托’这个领域。不但是客户安心，销售人员也安心。”一家大型信托公司广州财富中心的负责人廖晨（化名）告诉21世纪经济报道记者。

据廖晨介绍，目前房地产信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他产品来说，兑付更为灵活。“部分产品可以提前付息，比如我们现在在售的产品就有可以按季度或者半年度付息。”

地产信托仍占大头

信托资金有多少投向房地产？根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元，其投资金额居集合信托五大投向之首。平均预期最高收益率8.7%。整体看上半年房地产信托市场火热，是资金流向最多的投资领域。

对于房地产信托被戴“紧箍”的原因，普益标准分析师龙燕在接受21世纪经济报道记者采访时认为：今年以来房地产信托市场发展迅猛，同时也成为违规问题高发领域。在“房住不炒”的政策背景下，银保监会发布“23号文”（《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》），后续约谈多家信托公司，旨在整治房地产信托市场乱象，有效防控房地产领域风险。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温，银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化，有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力，转型发展房地产信托业务，探索开展真实股权投资业务，如REITs是未来可选的方向之一。

用益金融信托研究所的数据则显示：信托资金偏爱一二线及省会城市的房地产项目。据统计，二季度已披露投向区域的1201款房地产信托产品中，广东省以223款产品高居第一位。其中，房地产信托数量超过100款的地区有三个：广东、江苏和四川。

用益信托网研究员帅国让告诉21世纪经济报道记者，从月度数据来看，房地产类信托在2019年3月达到募集规模的巅峰，4、5、6三月募集规模有起伏变化，但月募集规模均在600亿元以上。房地产信托在集合信托产品的地位上升，在信托业的业务转型期，房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点，短期内难以出现明显的下滑。但随着5月中旬的“23号文”的出台，监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施，未来房地产信托规模增速或将有所下降。

由于频频“涉房”，今年不少信托公司领到“罚单”。如3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，罚款原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。

据了解，银保监会本次对信托公司提出五方面要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。