国家统计局今日公布的数据显示，8月70大中城市中有46城新建商品住宅价格环比上涨，7月为51城；二手住宅70城中有27城价格环比上涨，7月为41城，价格下降的城市达34个。

“这是2016年来连续5年，除疫情影响的2020年2月外，二手房数据第一次出现不足半数城市上涨的现象。下调成为主流。”中原地产首席分析师张大伟说，“从房价上涨看，8月新房、二手房最高上涨的城市环比也全部低于1%。”

对于一二线城市来说，二手房占据市场主体地位，二手房更能反映市场真实热度。统计局数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

“北京、上海和广州在调控补丁不断加码的背景下，房价虽有上涨，但上涨力度明显趋弱，市场成交量开始出现萎缩，预示着下一步房价会上涨乏力。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

一线城市新房价格涨幅也在回落。据测算，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。

二线城市的新房也在降温通道上。据测算，二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

“这是市场风格转变的一个重要信号，宁波、南宁、昆明、贵阳等地的二手市场已经开始转跌，结合部分城市已经出台的‘限跌令’来看，未来房价下行压力增大的城市数量会不断增多。”张波指出，一二手房环比涨幅超过0.5%的城市寥寥无几，这是楼市下一步市场风格转变的重要关注点。

三线城市的降温则是在加速。和一二线城市不同，三四城市的市场变化更为快速，市场的冷热切换也更明显。统计局数据显示，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

“预计后续三线及以下城市的降温会更为明显，调控分化也会在更多城市中出现。”张波认为，“整体来看，8月各类城市均已确定性进入降温通道，虽有部分城市的房价依然保持一定上涨，但总体的上涨力度已经趋缓，‘金九银十’同比大降温，成色不足将是大概率趋势。”

2021年来，特别是最近几个月，全国超过20城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知，西安、杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策，无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同的政策。

张大伟表示，从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房价格开始出现拐点，热点城市开始在二手房管控方面出现了明显的效果。

另一方面，对于房价下降过快的城市，也有相应的调控措施。目前已经有超过7个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导，明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春要求根据项目实际情况，合理确定商品住房预售申报价格并对外公示，不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会，强调打压恶意降价相关内容，以保持市场平稳。

“房地产调控出现双向调控，防止上涨和防止下调并存。”张大伟表示，近两年来楼市调控越发严格，一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，会影响波及金融系统，最近多个城市新房发布“限跌令”，表面上是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

展望后市，张大伟认为，从全国市场看，2021年成交金额和成交面积刷新楼市记录已成定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨在2021年下半年还会持续一段时间，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。一线城市是上半年房价上涨龙头，预计下半年大部分将进入调整周期。9月后，随着信贷政策回归正常，未来房价涨幅有望放缓，下调城市数量将不断增加。