房地产全是坏消息的日子仿佛已经过去了。

“房地产市场合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”在10月20日举行的2021金融街论坛年会上,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤称。事关地产行业的“钱袋子”,此言一出,备受关注。

2021年二季度以来,因住房信贷环境收紧,二手房市场率先降温,并在下半年逐步传导至新房和土地市场。楼市降速、房企缺钱、土拍寒流,房地产行业充斥着迷惘与波折。值此之际,官方密集释放稳定信号,是否代表房地产资金面有望改善?

答案似乎是肯定的。10月以来,在极为反映信贷环境的房贷利率端,市场温度正悄然变化。据贝壳研究院最新监测数据,10月90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点。10月房贷利率回调,是年内首次出现环比下降。

该研究院认为,市场末端的微小变化,代表着信贷环境有所改善,9月底以来央行多次释放积极信号,预计四季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”。

不过,当前楼市极速降温,背后原因较为复杂:三四线楼市需求提前透支、“房住不炒”下地产周期被抹平。房地产业内普遍认为,“大放松”式地刺激市场,已经不再现实。今年9月,楼市的降温速度,甚至超过14年市场下行期的跌幅。

房贷利率松绑信号

楼市末端,正在起一些细微的变化。

10月20日,贝壳研究院发布报告称,10月份20个城市房贷利率出现下调,其中14城首套利率下降,14城二套房贷利率下降,重合的9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看,90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点。

从下调城市名单看,除了广州、深圳外,大多为三四线城市。具体而言,10月份首套房贷利率下调幅度居前的为:洛阳、湖州、广州、中山、襄阳、达州、无锡、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、绵阳。其中,洛阳首套房贷利率较上月下调25个基点。

广州是近期房贷利率风波中的“焦点”。早在十月初,便有市场消息显示,广州部分银行确实出现房贷利率下调的迹象,包括中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等,房贷利率已经较过往有所下降,如今在报告数据中得到证实。

在放款周期方面,10月90城房贷平均放款周期为74天,较上月有所延长。报告称,这主要因放款动作与利率调整存在时差,10月银行发放的贷款多为前几个月签约的单子。从局部城市看,上海、芜湖、南宁、烟台、郑州等城市放款周期较9月有所缩短。

有上海地区的房产中介表示,最近银行放款确实变快了一点,郑州也有购房者反映类似情况。

“央行于9月底的三季度例会针对房地产市场定调,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。10月部分城市银行下调房贷利率则是对‘两个维护’的具体践行,住房市场信贷环境有所改善。”贝壳研究院认为。

值得注意的是,尽管房贷利率微调的苗头出现,但多地利率水平仍居于高位。譬如,河南的新乡、许昌、开封,这三个城市的主流首套房贷利率均高达6.37%,高居90城之首;二手主流利率方面,开封、新乡更是高达6.86%,惠州也达6.80%。

市场基本面还未“触底”

信贷政策走向,对楼市的体感温度至关重要。

今年三季度以来,银行放款难的现象在全国各地出现,尤其是华东、华南等热点城市,楼市房贷排队现象严重,严重制约了楼市成交。从放款周期看,普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,导致全国楼市二手房交易极大降温。

二手房市场降温,逐步传导至新房和土地市场;新房和土地市场降温,又进一步减弱二手房市场预期。种种因素下,楼市迎来一个极为惨烈的“铜九”。

亿翰智库表示,1～9月全国商品房销售面积11.54亿平米,同比增长11.40%,增速较1～8月收窄5.1个百分点;9月单月销售面积1.25亿平米,同比下降15.6%。“金九”销售面积跌幅,为近7年来最大,甚至超过14年市场下行期的市场跌幅。

二手房方面,市场更是进入全局性“冰点”。据亿翰智库,除郑州市场略有回暖外,其余监测城市成交面积同比均下滑;北京同比和环比分别跌27.94%和21.90%,上海和深圳同比分别下滑62.16%和78.33%,深圳更是创下2020年2月以来的新低。

“目前贷款的话,放款还是比较慢,审核材料严格,没有任何银行可以承诺时效。”有北京房产中介表示,购房者都是在排队,大家都在等明年第一波放贷。此外,受学区房政策预期的影响,近期西城区、海淀区二手房成交量下滑都比较明显。

宁波一位业内人士则认为,现在购房者已经“麻木”了,利率高低其实已经对市场没有太大影响,不像以前说利率8折9折,就可以给楼市打鸡血。“真正成交的都没几套,有些成交还是业主自己在倒房票,真正的二手房交易极少。”

在惠州,整体房贷仍然呈现出银行额度紧张、贷款利率高、审核要求严格、房贷周期延长的状况。据惠州中原地产调研,目前放贷时间普遍维持3～6个月,与六月份相比,放款时间依然较长。二手房贷款办理难度明显加大,信贷依然没有放松。

在贝壳研究院看来,近期楼市出现大幅调整,系受去年低基数、以及今年上半年商品房销售面积“高位运行”等因素影响。截至今年6月,全国房地产市场高位运行了14个月,这期间有投资投机需求、也有刚需提前入场,现在的回调是把这部分“水”挤掉了。

中国银河证券则认为,目前基本面还未触底,四季度销售下行将继续加快。“行业销售拐点在7月就已经确立,开始进入负增长区间,但基本面还未触底,政策层面已是底部,未来若基本面加速恶化,则政策维稳预期将进一步加强。”

官方发声释放稳定信号

房地产行业低温蔓延、地方“救市”频频博弈,下一步政策怎么走?信贷层面会迎来实质性改善吗?近期,官方频频发声,释放积极稳定的信号。

在10月20日举行的2021金融街论坛年会上,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示,房地产市场合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

同日,中国人民银行副行长潘功胜指出,对于房地产市场,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

10月15日,央行金融市场司司长邹澜也表示,今年前三季度,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

中国银河证券认为,从近期中央和地方的表态看,信贷最紧的时刻已经过去,央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松。目前,政策导向已由“紧”转向“稳”,销售大降温趋势下政策托底意图初现,当下可运用的政策工具较多,但“大放水”式放松难再现。

华西证券也表示,目前多数银行尚未到达个人按揭贷款占比红线、还有部分银行压降过快,给按揭贷款加快加大投放,留有一定的政策空间。若2021年四季度按揭贷款的投放加速,有望缓解房企目前较为紧张的资金面,维护房地产市场平稳健康发展。

据其测算,54家样本银行2021H1理论压降规模为1778亿元,实际上个人住房贷款压降规模为7173亿元,大幅大于线性假设下所需压降规模。未触红线的工商银行、农业银行、中国银行和交通银行等,个人按揭贷款占比也有所下降。

“当前,房地产市场形势正在发生剧烈变化,商品房销售剧烈下滑,房企资金紧张,房企海外债违约密集,与房地产信贷紧缩关系至关密切。”中指研究院称,而从监管层近期表述看,过紧的房地产信贷政策有望纠偏,房地产信贷投放将会加速。