“三线四档”的房地产金融调控政策从2020年8月实行至今，如今在摸索中已经历了一年时多间。

过去，财务杠杆较高的房企，发展速度可能大大超越杠杆较低的企业。但在调控政策之下，“三线四档”让房企高负债高周转的模式难以为继。

随着房企脚步的放缓，以及恒大等高杠杆房企爆出危机等多重因素影响，楼市开始出现降温迹象。随着有关楼市降温的讨论逐渐公开化，央行今日作出回应，称部分金融机构对于试点房企“三线四档”融资管理规则存在误读保持房地产信贷平稳有序投放。

何为“三线四档”

所谓“三线四档”，是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，12家房企出席会议。会上提出三个监管要求，即“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

“三条红线”全碰，企业即不得融资。而债务驱动过去一直以来是部分房企快速发展的支撑。通过筹集贷款买地，再以较低利润率的情况下快速卖房，盘活资金循环，进而推动公司快速发展。

但这一模式在去年发生的根本性阻碍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。

按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，一时间在行业内引发了极大的震动。

降温迹象

恒大曾被看作中国房地产繁荣发展的典范，在其爆出巨额债务危机后，过去对房地产业绝对乐观的购房者，看法出现转变。

国家统计局9月公布的数据显示，8月70大中城市中有46城新建商品住宅价格环比上涨，7月为51城；二手住宅70城中有27城价格环比上涨，7月为41城，价格下降的城市达34个。分析来看，这是2016年来连续5年，除疫情影响的2020年2月外，二手房数据第一次出现不足半数城市上涨的现象。下调成为主流。

对于一二线城市来说，二手房占据市场主体地位，二手房更能反映市场真实热度。统计局数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

同时据测算，二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

而和一二线城市不同，三四城市的市场变化更为快速，市场的冷热切换也更明显。统计局数据显示，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

楼市要回暖了？

针对楼市降温的市场讨论，今日人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

邹澜称针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

此前根据媒体报道，中国房地产业协会预计于10月15日召集部分房企在北京开座谈会，并已经有企业接到了相关通知。据悉，座谈会的主要目的是对房企的情况进行摸底。财联社引述消息人士称，或许是因为近期市场有些动荡，有些房企比较困难，此次座谈会听听房企意见，摸下底。

随后市场又传出了该会议可能无法召开的传闻。但有迹象显示，各城市对房企情况进行摸底似乎已经“拉开序幕”。

10月12日，成都市房地产业商会官方微信公众号发布了《关于召开当前房地产市场运行新情况新问题交流会的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》显示，成都市房地产业商会将在10月14日下午召开专题交流和意见收集会，邀请有关领导、专家听取房企意见和建议。《通知》显示，随着“房住不炒”调控和因城施策持续深入，当前房地产市场呈现出较多新问题和新状况，会议主要目的则是深入了解企业实际经营运行情况以及遇到的问题和困难，特别是房地产开发资质报建方面的情况。

风财经消息显示，此前传闻的中国房地产业协会预计于10月15日召开的座谈会已如期举行。

今日据彭博社报道，知情人士说，银行还可以向监管机构提交新的个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）的发行计划，以释放更多个人按揭贷款额度。此前中国央行据悉从4月份开始控制了RMBS的发行以降温楼市。

中信证券首席固收分析师明明最新发布的报告称，在当前的经济环境下，房地产融资存在边际宽松的空间，后续按揭贷款投放预计会更加灵活，开发贷也可能在风险可控的前提下得到支持。报告称，房地产政策出现松动迹象，宽信用方向进一步明确。

种种迹象之下，楼市真的要回暖了！